자톈충 賈天瓊 <차이신주간> 기자

 

중국 상업용 부동산 투자는 구조적 변화를 보인다. 연기금과 국부펀드 같은 글로벌 투자기관이 들어온 뒤 자본의 ‘투기성’ 수요가 줄고 자산조합의 안정성이 강화됐다. 이는 중국 상업용 부동산이 글로벌 자산 배분에서 차지하는 위상이 올라갔다는 것을 의미한다. 글로벌 투자시장에서 변동성이 커지자 투자자들이 투자 전략과 조합을 조정하고 있다. 주식과 헤지펀드 등 경제주기와 관련성이 높고 리스크가 큰 자산을 줄이고 안정적 수익을 보장하는 투자상품으로 옮겨가는 것이다. 이 과정에서 부동산이 중요한 투자 대상으로 떠올랐다. 미국 자산운용사 블랙록 조사에서 투자자의 40%는 “부동산 보유 비중을 늘릴 계획”이라고 응답했다.

 

미국 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE가 최근 발표한 ‘2019년 세계 부동산 투자자 설문조사’ 결과를 보면, 투자자들은 위험 분산과 안정적 현금흐름 확보를 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 부동산 투자를 결정하는 기준도 위험 회피 쪽으로 기울었다. 중국이 처음으로 일본과 오스트레일리아를 제치고 아시아·태평양 지역 국제 부동산 투자에서 가장 선호하는 지역이 됐다. 그 가운데 상하이는 최고 투자 대상지로 떠올랐다. 

 

중국 경제가 중고속 성장을 지속하리라는 예측과 도시화, 산업 고도화는 대규모 상업용 부동산 수요를 만들어낼 것이다. 투자자 관점에서 보면 중국 시장의 세 가지 특징이 상업용 부동산이 장기적으로 안정적 성장을 하리라는 기대를 뒷받침한다고 펑칭방 GAW 캐피털파트너스 중국 지역 책임자가 말했다. 첫째는 인구다. 지금의 도시화 속도가 유지된다면 2020년에는 200여 도시의 인구가 100만 명을 넘게 된다. 4억 명이 농촌에서 도시로 옮겨 중산층이 됨에 따라 소비수준이 높아지고 수요가 늘어날 것이라는 뜻이다. 둘째, 중국 기업들이 전자결제 신기술을 기반으로 새 소비 생태계를 만들고 있다. 전자결제 서비스는 전송량과 더불어 소비를 동반한다. 그 속에 사업 기회가 숨어 있다. 셋째, ‘신유통’ 개념이 상업용 부동산에 새로운 상상력을 제시하고 소비자와 상호작용하는 소비 환경을 구축해 새로운 체험을 제공할 수 있다. 지난 5년 동안 중산층 구매력은 10배 가까이 늘어 1만6천~3만4천달러(약 4020원)에 이를 것이다. 

 

펑칭방이 일하는 GAW캐피털은 중국 상업용 부동산 시장에서 적극적 매수자다. 2006년 상하이 난징동루 보행거리에 있는 둥하이빌딩(東海大樓) 인수를 시작으로 시장에 진입했다. 지금까지 대형 부동산 9곳을 사들여 관리하는 것으로 알려졌다. 2005년 설립된 부동산 사모펀드 운용사인 이 회사의 배후에 홍콩 부동산기업 파이오니어글로벌그룹과 모건스탠리 산하 펀드가 있다.

 

피에르파올로 프랑코 영국 왕립평가사협회(RICS) 대표는 “중국의 산업 고도화가 중장기적으로 상업용 부동산 시장에 긍정적으로 작용할 것”이라고 말했다. 그의 설명에 따르면, 서비스업이 성장함에 따라 많은 노동자가 전통 제조업에서 서비스 업무로 바꾸고 있기 때문에 상가와 오피스 수요가 늘어날 것이다. 상하이와 베이징을 비롯한 중국 대도시는 일본 도쿄나 홍콩은 물론 북미와 유럽 대도시와 견줄 수 있는 수준이다. RICS 조사 결과, 2019년 상하이 도심에서 오피스 임대료는 5% 넘게 올라 세계 다른 도시의 상승폭보다 높았다.

 

RICS는 세계 최대 규모의 부동산, 건축산업 전문 평가기관으로 평가받는다. 분기마다 부동산업계 관계자를 시장조사해 상업용 부동산 보고서를 발표한다. 프랑코 대표는 “2017년 중반부터 외국 투자자의 중국 부동산 수요가 늘었고 2018년부터 구체적인 매매가 나타났다”고 말했다. 중국 상업용 부동산 자산을 늘리는 것이 국제 투자자들의 장기 전략이 된 것이다. 

 

CBRE는 중국 경제의 상대적 독립성도 국제 투자자들이 중국 상업용 부동산 비중을 늘리는 이유라고 지적했다. 1978~2018년 주요 7개국(G7)의 국가 간 경제 지수는 0.5 이상이다. 하지만 중국과 G7 국가 사이의 지수는 최고 0.3을 넘지 않았고 독일·프랑스와는 부의 상관관계를 보였다. 중국 경제가 글로벌 경제주기와 관련이 적기 때문에 중국 자산이 위험 회피와 투자조합의 견고함을 강화하는 데 중요한 부분이 됐다.

 

국제투자자들은 이미 중국 상업용 부동산 비중을 확대하기 시작했다. 캐나다연금투자위원회(CPPIB)는 2025년까지 중국 시장의 자산 배분을 현재 7.6%에서 20%까지 늘릴 계획이라고 밝혔다. 알리안츠부동산도 아시아·태평양 지역 투자자산 배분에서 중국 비중을 40%에서 50%로 높일 방침이다. 2월 그레이스타는 맥쿼리그룹의 글로벌 부동산 사업체인 MIRA, 네덜란드 자산운용사 APG와 함께 중국에서 투자펀드를 만들어 레지던스 분야에 집중하고 있다. 

 

중국에서 매매가 가능한 재고 부동산 가격이 오르면서 상업용 부동산 투자수익률이 하락세를 끝내고 조금 올랐다. 외국인 투자자 진입에 긍정적으로 작용한 요소다. 베이징과 상하이에서 상가와 오피스 복합건물의 자본화율(매매가격 대비 임대료 비율)은 2015년 이후 계속 하락했다. 이때부터 투자자들은 상업용 부동산 시장을 긍정적으로 전망하고 강력한 투자 의지를 보여줬다. 쑨주톈 CBRE 화북 지역 연구부 책임자는 “최근 베이징 시장의 자본화율은 역대 최저 수준”이라며 “투자자들이 관심 갖는 이유의 하나”라고 말했다.  

 

외국자본이 중국 상업용 부동산 시장에 진출하면 자금과 함께 관리 경험과 기술이 들어온다. ‘메기’ 역할을 해서 시장 경쟁을 촉진할 수 있다. 그렇게 되면 임대료 수익이 투자를 결정하는 기본 출발점이 될 것이다. 최근 중국 1선 대도시는 도시재생 단계에 들어가 부동산 리모델링이 새 투자 기회로 떠올랐다. 자료에 따르면, 중국에는 50조위안(약 8535조원) 상당의 상업용 부동산이 가치 상승을 기다리고 있다. 외국 투자자의 투자 전략에 부합한다. 

 

부동산을 리모델링해 가치를 높이는 것은 중국 상업용 부동산 시장의 새 블루오션이다. 재고 부동산을 인수해 개선하는 것이 핵심인 자산관리 역시 상업용 부동산 기업의 새 사업 분야가 됐다. 1선 대도시에선 이미 공간과 토지자원 부족 문제가 대두했다. 상하이와 베이징에서는 쇼핑몰이나 호텔을 오피스빌딩으로 바꾸거나 쇼핑몰을 주상복합쇼핑시설로 개조하는 것이 새로운 추세로 굳어졌다. 

 

투자자들은 상업용 부동산 자산을 저가로 사서 개조한 뒤 건물에 새 활력을 불어넣어 더 많은 임대수익을 거두려 한다. 실제 사례를 보면, 낡은 부동산 용도를 바꿔 건물을 개조한 뒤 임대료를 올려 자산가치 증식 효과를 거둘 수 있다. 상하이스마오플라자(上海世茂廣場)는 난징로 보행거리에 있는 쇼핑몰이다. 15개월 동안 3억위안을 들여 내부 구조를 바꾸고 입점 브랜드의 90%를 바꾸었다. 이후 방문 고객과 매출, 임대수익이 두 배로 늘었다. 부분적인 입점 업체 교체나 위치 조정, 공간 개조도 비슷한 효과를 낼 수 있다. 청두 캐피털랜드플라자는 지하 1층을 유행 브랜드 전문 매장으로 바꾸자 해당 층의 임대료가 28.6% 올랐다.

 

GAW캐피털과 스와이어그룹을 비롯한 외국 투자자들은 부동산 리모델링이 상업용 부동산의 자산 운용과 관리에서 중요한 분야임을 강조한다. 전문 인력을 지원해 새로운 콘텐츠와 소비공간을 만들어야 추가로 가치를 창출할 수 있다는 것이다. 리모델링 성공 여부가 투자수익을 결정한다.

 

펑칭방에 따르면, 상업용 부동산 투자에서 수익원은 두 가지다. 하나는 낡은 부동산을 리모델링하고 임대수익을 올려 리모델링 비용과 관리비를 회수하는 방법이다. 다른 하나는, 몇 년 동안 보유하면서 부동산 가격 상승을 기다렸다가 파는 방법이다. 임대율이 높고 임차인 수준이 높아 안정적 임대수익이 보장된 부동산은 팔 때 더 많은 차익을 기대할 수 있다. 피에르파올로 프랑코 대표는 “실적이 저조한 자산을 개선하고 개조하는 것은 자산의 재배분 방식”이라며 “이런 방식은 중국 정부가 몇 년 전부터 장려한 산업정책에도 맞아 상업용 부동산 투자의 흐름으로 자리잡았다”고 말했다.

 

외국자본 투자가 늘어나자 시장이 활성화하고 경기가 개선됐다. 2019년 들어 중국 자본의 투자도 회복세를 보였다. JLL은 2019년에도 상업용 부동산이 성장세를 이어갈 것으로 전망했다. 정부가 감세정책을 추진하고 주식시장에서 첨단기술 분야가 대상인 커촹반(科創板)을 육성해 의료, 신기술, 미디어, 첨단 제조업 기업을 지원하면 상가와 사무용 부동산의 수요가 촉진될 것이다.

 

다른 시장과 마찬가지로 부동산시장 역시 ‘상승-과열-거품 소멸-쇠퇴’ 주기를 겪는다. JLL은 상업용 부동산의 투자 기회가 오랫동안 지속되거나 투자수익률이 끝없이 오르는 일은 없을 것이라고 전망했다. 일부 중국 국내 부동산 보유자는 자금을 회수하기 위해 가격을 낮추기도 해 거래 가격이 다소 유동적이다. 하지만 상가나 오피스의 시장 수요는 많다. 전체 수급 상황을 고려하면 매수인이 가격을 협상할 여지는 크지 않다. 

 

외국 투자자들은 중국 경제성장과 기술 보급에 따른 소비 증가를 근거로 중국 상업용 부동산 투자를 긍정적으로 바라본다. 하지만 중국이 경제 구조 전환과 고도화를 추진하고 부동산 규제를 강화해 위험 경계가 불가피하다. 

 

최근 상업용 부동산 투자에서 오피스와 주상복합쇼핑시설이 가장 큰 비중을 차지했다. 오피스 시장은 여전히 취약한 편이다. 신규 공급이 늘면 수급 불균형이 심해져 공실률이 늘고 임대료 상승이 억제된다. 부동산을 사고 나서 공실률이 올라가면 위험이 따를 수밖에 없다. CBRE 자료에 따르면, 2019년 중국 17개 도시의 오피스 신규 공급이 1천만㎡를 넘어 전년 동기 대비 30% 이상 늘어날 전망이다. 상하이에선 신규 공급 물량이 100만㎡가 넘고, 베이징 역시 크게 늘어날 것으로 예상된다. 17개 도시의 평균 공실률이 20%를 웃돌고 15개 도시는 전년보다 늘어날 것으로 보인다. 

 

1선 대도시와 2선 도시는 산업구조 전환을 추진하고 있다. 특히 수도 베이징은 도심 과밀화 해소가 한창이다. 상업용 부동산과 부대시설을 다른 지역으로 옮겨야 하는 상황이다. 그렇게 되면 상업용 부동산의 공급과잉이 더 두드러질 수 있다.

 

거시적 차원에서 보면 2018년에는 중국 경제의 하강 기조가 뚜렷했고, 특히 4분기에는 국내총생산(GDP) 성장률이 6.4%로 떨어졌다. 세계은행과 국제통화기금은 2019년에도 중국 경제성장률이 하락할 것으로 내다봤다. 중국 경제의 구조 전환과 공급 개혁 역시 불확실성을 가중했다. 

 

중-미 무역갈등도 중국 상업용 부동산 발전에 영향을 가져올 핵심 요인이다. CBRE는 양국 무역갈등으로 중국 제조업과 무역이 가장 직접적인 타격을 받았고, 산업용 부동산 시장도 영향받기 시작했다고 지적했다. 예를 들어 광저우와 닝보의 무역회사들은 임차 면적을 줄였다. 무역갈등이 오피스 수요에 미치는 직접적 영향은 10% 수준이 될 것으로 예상한다. 물론 1선 대도시가 가장 많이 영향받을 것이다.

 

하지만 경제성장에서 큰 흐름은 변하지 않았다. 도시화를 지속해서 추진하고 관련 산업정책 지원도 따른다. 당분간 상업용 부동산은 자본이 몰려드는 ‘펑커우’(風口·순풍이 불어오는 입구)가 될 것이다. 장기적으로 보면, 외국자본이 자금과 함께 새로운 자산 관리와 운영 방식을 수혈해 더 성숙하고 다원화한 상업용 부동산 생태계를 육성할 것으로 기대된다.