자톈충 賈天瓊 <차이신주간> 기자

 

2018년 하반기부터 외국자본이 중국 상업용 부동산, 특히 대형 건물을 사들이는 데 관심을 보였고 좋은 매물을 확보하려는 경쟁이 과열됐다. 미국 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE의 자료에 따르면, 2018년 외국자본이 중국 상업용 부동산에 투자한 금액은 850억위안(약 14조5천억원)이 넘었다. 전년보다 83% 늘어났는데 2005년 이후 최대 규모다. 

 

외국자본이 뒷받침한 가운데 2018년 중국 대형 상업용 부동산 거래액도 2600억위안을 넘어 최고 기록을 경신했다. 2019년 1분기에도 외국자본 투자 열기는 식지 않았다. 상업용 부동산 매매액이 530억위안을 넘었다. 그 가운데 외국자본이 260억위안을 차지해, 같은 기간 거래 비중도 지난해 32%에서 올해는 50%로 늘었다.

 

부동산업계 투자자들은 외국 투자기관의 중국 부동산 ‘골드러시’가 시작됐다며 감탄했다. 외국자본이 상업용 부동산을 ‘쓸어 담은’ 것은 중국의 경제 성장, 특히 1선 대도시에서 상업용 부동산 시장의 성장을 긍정적으로 평가했기 때문일 것이다.

 

투자 지역을 보면, 베이징과 상하이 상가와 오피스 복합건물이 전체 외국인 투자액의 70%를 차지했다. CBRE 통계에 따르면, 2019년 1분기 상하이 지역 대형 상업용 부동산 매매액이 239억4천만위안으로 전년 동기 대비 92.78% 늘었다. 외국자본이 투자한 3건이 41%(100억위안)를 차지했는데 10년 만에 최고치다. 베이징 1분기 거래액(8건)은 69% 늘어난 155억위안이었다. 외국자본이 참여한 2건이 56%(87억위안)를 차지했다. 

 

부동산 시장에서 상업용 부동산 거래가 가장 활발했다. 2018년 전국 부동산개발투자는 12조위안으로 증가율이 9.5%로 떨어졌다. 하지만 대형 상업용 부동산 거래는 10% 넘게 늘었다. 2019년 1분기에는 전국 부동산 시장이 전반적으로 회복세를 보였다. 부동산개발에 2조3800억위안이 투자돼 전년 동기 대비 11.8% 늘었다. 상업용 부동산 투자 증가율은 32.11%를 기록했다. 

 

투자기관에서 가장 눈에 띄는 변화는 외국 연기금과 국부펀드의 진입이다. 그동안에는 투자 기간이 상대적으로 짧은 사모펀드가 많았다. 새로 진입한 투자자들은 중국 경제가 중고속 성장을 유지할 것으로 내다봤다. 중산층의 소비 잠재력이 높아지고 간편 전자결제가 소비 수요를 이끌어 글로벌 자산 배분에서 중국 1선 대도시 상업용 부동산의 중요성이 커졌다고 판단한다. 

 

외국자본은 부동산을 사서 리모델링해 자산 가치를 올리고, 임대료 수입 등 현금 창출 능력을 높이는 투자 전략을 선호한다. 이 방식은 중국 상업용 부동산 시장의 성장을 촉진하고 새로운 소비 형태를 가져오며 경영을 개선하는 등 장기적 영향을 줄 것이다. 자본의 국제적 이동은 세계경제 영향을 받기 마련인데 2019년 세계경제는 불확실성으로 가득하다. 중-미 무역갈등과 이에 대응한 중국 경제의 구조 전환, 채무 위험 통제에 기인한 정책 변화는 거시·미시적 차원에서 대응해야 하는 도전이다.

 

지난 1년 동안 부동산 시장은 전반적으로 저조했다. 반면 늘어난 상업용 부동산 매매는 외국자본의 강력한 구매력으로 일어났다. 중국이 ‘대출 축소’를 추진하며 금융비용이 오르자 외국자본이 빈자리를 채운 것이 한 원인이다. 외국 투자자들은 중국 국내 자금이 길을 비켜줬다는 인상을 받았다. 펑칭방 GAW 캐피털파트너스 중국 지역 책임자의 설명이다. “꾸준히 참여해온 외국자본이 2018년 부각된 것은 중국 자본이 위축됐기 때문이다. 과거에도 외국자본은 부동산 매입을 희망했지만 중국 자본이 워낙 적극적이어서 경쟁에서 이길 수 없었다.”

 

중국 자본의 낮은 금융비용과 높은 차입률은 그동안 외국자본 행보를 막았다. 펑칭방에 따르면, 대출정책 영향으로 사모펀드의 금융비용은 많이 늘어났지만 달러 대출 금융비용은 상대적으로 줄었다. 같은 기간 ‘달러 강세, 위안 약세’ 현상을 보여 부동산 가격이 올라갈 가능성이 커졌다. 중국 자본이 위축되면서 상대적으로 외국자본 경쟁력이 커진 셈이다.

 

2015년 3월 국가발전개혁위원회와 상무부는 ‘외국인투자제한 산업목록’에서 부동산 투자를 막았던 조항을 모두 삭제했다. 투자제한 유형을 보면 토지개발(합자와 합작에 한정), 고급 호텔, 고급 오피스, 국제컨벤션센터 건설·경영, 부동산 유통 시장에서 매매와 중개, 기획 등이 포함됐다.

 

그러나 1선 대도시에서 외국인 투자의 중심은 여전히 상업용 부동산이었다. 주택시장보다 외국자본 규제가 적기 때문이다. 미국계 부동산 컨설팅 기업 JLL의 앤서니 쿠즈 아시아·태평양 지역 최고경영자가 말했다. “중국 주택시장은 중국 부동산개발사가 개발한다. 외국자본은 토지 확보와 자금 분야에서 제약이 따른다. 또 주택과 상업용 부동산의 개발 전략이 다르다. 주택은 토지개발과 분양에 중점을 두지만, 상업용 부동산은 자산 운용에 치중한다. 외국자본은 장기적 자산 운용을 원하기 때문에 상업용 부동산을 선호한다.”

 

중국 투자자들이 국내는 물론 세계 여러 지역에서 진행하던 부동산 투자도 주춤해졌다. CBRE 통계에 따르면, 중국 자본의 외국 부동산 투자 총액은 2017년 354억달러에서 2018년 75억달러로 급감했다. 하반기에는 외국 부동산을 순매도했다. 2018년 중국 자본은 자산조합을 조정해 재무상태표를 개선하고 해외투자 수익을 새롭게 배분하는 데 집중했다. 일부 자금조달 능력이 부족하고 현금흐름에 여유가 없는 기업은 자금 압박을 줄이기 위해 가격을 낮춰서라도 보유 부동산을 팔았다. 중치원 CBRE 아시아·태평양 지역 연구부 부이사는 “관점을 바꿔 보면 중국 내부 투자가 줄어 새 전략적 투자자가 국제 투자를 추진할 수 있는 잠재적 기회를 제공했다”고 말했다.

 

2018년에는 세계 최대 사모펀드 운용사 블랙스톤그룹과 싱가포르 부동산개발사 캐피털랜드가 중국 상업용 부동산의 ‘큰손’으로 등장했다. 이들은 주로 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 대도시에 집중했다. 특히 상하이에선 매매 건수 절반을 이들이 차지했다. 베이징 등 1선 대도시는 비교적 부동산 시장이 성숙하고 경제 기본 여건이 건실하다. 수요공급 관계가 건전하고 행정 투명도가 높아 외국자본이 선호하는 투자처다. 외국 투자자들은 보통 6% 이상 높은 수익률을 추구하지만 2선 도시는 자산 유동성이 비교적 낮다.

 

최근 2년 동안 블랙스톤은 상하이에서 이펑청(怡豐城) 주상복합쇼핑시설과 창타이플라자(長泰廣場) 쇼핑센터에 투자했다. 캐피털랜드는 우자오창궈정센터(五角場國正中心)와 상하이푸파빌딩(上海浦發大廈), 와이탄 북쪽 싱강센터(星港中心)에 투자했다. GAW캐피털은 링쿵소호(凌空SOHO)와 상하이해양빌딩, 상하이MixC완샹청(萬象城)의 최고급 오피스 4동을 매입했다. 싱가포르 케펠캐피털은 와이탄 북쪽 고급 오피스 이팡빌딩(一方大廈)을 사들였다. GAW캐피털이 매매가를 공개하지 않은 2건을 제외한 전체 매매액은 450억위안에 이른다.

 

부동산 매입에 적극적으로 나선 외국자본 가운데 새 진입자도 적지 않다. 스위스 파트너스그룹은 중동 지역 투자운용사 더패밀리오피스 등과 함께 베이징 중관춘 딩하오빌딩(鼎好大廈)을 56억5천만위안에 사들였다. 4월에는 캐나다 브룩필드자산운용이 뤼디그룹(綠地集團)이 보유한 상하이 우리차오(五里橋) 빈장주상복합쇼핑시설(濱江綜合體)을 28억위안에 인수했다. 이 기관은 2018년 7월에도 상하이의 쇼핑센터 진차오타이마오(金橋太茂)와 난샹타이마오(南翔太茂)를 매입했다. 야오야오 JLL 중국 지역 연구부 사장은 2018년 하반기부터 중국 상업용 부동산에 투자하려는 외국 펀드의 매매와 문의가 늘었다고 말했다.

 

또 다른 변화는 외국 연기금과 국부펀드처럼 장기 투자를 선호하는 자금이 진입했다는 점이다. 처음 중국 시장에 발을 들여놓은 자금도 많았다. 과거 중국 부동산 시장에서 활약한 주인공은 대부분 사모펀드였다. 야오야오가 설명했다. “국부펀드는 보통 5~10년 장기 보유하기 때문에 장기수익률에 주목한다. 반면 사모펀드는 가치 상승이 기대되는 분야에 주로 투자하되 보유 기간이 3~5년으로 짧고, 낡은 부동산을 손질해 임대 가치를 올린다.”

 

2018년 대형 상업용 부동산 매매에서 오피스와 상가의 비중이 56%를 넘었고 거래액은 1500억위안에 가까웠다. 주상복합쇼핑시설이 23.5%, 호텔과 물류 부동산이 각각 15.8%와 4.3%를 차지했다. 상하이에서 외국자본은 오피스와 주상복합쇼핑시설 등 안정적 현금흐름이 확보된 자산을 선호했다. 이들의 투자 비중이 2018년 83%를 넘었고, 2019년 1분기에는 93%까지 치솟았다. 

 

부동산연구기관 CRIC의 통계를 보면 캐피털랜드와 케리프로퍼티스, 순훙카이(新鴻基), 헝룽부동산(恆隆地產)의 운영수입이 10억위안을 넘겼다. 캐피털랜드가 가장 많은 19억3천만위안을 벌었다. 외국 부동산기업의 주요 수입원은 임대료다. 임대료 비중이 86.5%, 호텔 운영이 10.8%, 부동산 관리가 2.7%를 차지했다.