▲ 연합뉴스

2015년은 ‘부동산의 해’라고 해도 지나친 말이 아니다. 분양시장 열기는 한껏 달아올라 하반기에는 3.3m²당 4천만원대의 분양가를 앞세운 재건축 아파트도 등장했다. 시행사와 건설사는 수요가 몰릴 때 아파트 가격을 최대한 비싸게 받으려고 한다. 당장은 주머니가 두둑하겠지만, 고분양가는 자칫 미분양의 불행한 결말을 초래할 수 있다. 2016년 들어 미분양 조짐이 슬슬 나타나고 있어 주택시장에 드리운 어둠 이 짙어지고 있다. 고분양가가 가능한 이유는 시행사와 건설사의 원가 산정이 밀실에서 이뤄지기 때문이 다. 법원은 끊임없이 분양원가 정보공개를 주문하고 있으나 말을 제대로 듣는 곳은 거의 없다. _편집자

LH, 행정심판위원회 이행 명령과 대법원 확정판결에도 분양원가 꽁꽁 숨겨

분양 팸플릿에는 분양가상한제 적용 주택의 분양가가 세부 항목 별로 공개돼 있다. 분양업체들은 대부분 팸플릿 한쪽에 작은 글씨로 ‘사업의 실제 소요된 비용과 다를 수 있음’이라는 토를 달아 놓는다. 문제는 분양가와 실제 분양원가가 달라도 너무 다르다는 점이다. 고분양가 논란의 이면에는 분양원가가 투명하게 공개되지 않는 현실이 자리잡고 있다. 이제껏 분양원가가 가공되지 않은 상태로 속 시원하게 공개된 적은 거의 없다. 그런데 최근 LH를 상대로 수분양자들이 공사비와 건축비의 실거래 영수증까지 포함된 분양원가 공개 판결을 이끌어내 눈길을 끌고 있다.

김정필 부편집장

이주연씨는 2016년 1월5일 수원지법으로부터 한 장짜리 결정문을 송달받았다. 수원지법은 이 결정문에서 송달일로부터 7일 이내에 한국토지주택공사(LH)가 이씨에게 아파트 분양원가 정보를 공개하지 않을 경우 매일 10만원씩 지급해야 한다고 주문했다. 이씨와 같은 결정문을 받아든 아파트 주민은 총 32명이다. LH가 분양원가 정보를 공개하지 않으면 매일 320만원씩 지급해야 한다는 얘기다. 앞서 이씨 등은 LH를 상대로 한 분양 원가 공개 소송에서 승소했으나 LH는 공개를 차일피일 미뤘다. 이씨 등이 끌어낸 분양원가 정보의 대상은 LH의 세밀한 영업 비밀까지 포함하고 있어 공개될 경우 파장이 크다. 이씨는 “분양 원가 공개 판결을 받아내는 데만 꼬박 5년이 걸렸다. 최종적으로 LH한테서 부당이득금을 돌려받으려면 다시 마라톤 소송을 해야 한다”고 말했다. 이씨와 LH 사이에 벌어진 지난 5년 동안의 소송에는 수억원짜리 집을 사고도 권리 행사를 하기 힘든 서민들의 고통스러운 시간이 담겨 있다. 그 시간은 여전히 진행형이다.

이씨 등은 2009년 11월 경기도 수원시 영통구 이의동 광교택 지개발지구A4블록 휴먼시아 아파트를 분양받았다. LH는 당시 광교에 11개 단지를 개발해 아파트를 분양했다. 대부분 공공임대와 국민임대 단지였고, 이씨 등이 분양받은 곳은 일반분양 단지였다. 분양가는 3.3m²당 1280만원으로, 109m²는 4억1천만 원, 92m²는 3억7천만원이었다. 조병모 입주민대책위원회 대표는 “당시 고분양가 논란이 있었지만 광교라는 메리트가 있어서 들어왔다”고 말했다. 그런데 입주가 시작되자마자 곳곳에서 볼멘소리가 터져나왔다. 벽과 바닥에 타일을 붙이지 않은 곳이 허다했고 마감재는 형편없었다. 누수 문제도 발생했다. 하자가 한 두 곳이 아니었다. 조경과 어린이놀이터는 분양 팸플릿에 나온 모습과 전혀 딴판이었다.

입주민대책위원회는 시공이 부실하게 이뤄졌다며 LH에 개선을 요구했다. LH는 애초 고지한 대로 공사했다며 입주민과의 협상 테이블에 응하지 않았다. LH는 분양 팸플릿에서 해당 단지 분양으로 인한 순이익이 거의 없다고 주장했으나 입주민들은 믿을 수 없다며 분양원가 정보를 공개하라고 줄기차게 요구했다. LH는 이에 입을 닫았다. 분양가 3억~4억원짜리 아파트를 마치 붕어빵 장사하듯 팔아치운 뒤 사후관리(AS)에는 나 몰라라 한 것이다.

‘뿔난’ 입주민들은 2011년 11월14일 본격적인 법적 구제 절차에 나섰다. 입주민 이씨 등은 LH를 상대로 아파트 분양원가 정보공개를 청구했으나 ‘거부’ 통보를 받았다. 이에 중앙행정심판위원회에 LH의 정보공개 거부 처분을 취소해달라고 청구했다. 이씨는 “분양 팸플릿에 분양 계획가가 공개돼 있는 아파트이기 때문에 이를 믿고 청약한 청구인에게 분양원가 정보를 공개해 적절한 수준으로 시공됐는지 확인할 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.

LH는 크게 3가지 이유를 들어 분양원가 정보를 공개할 수 없다고 맞섰다. 첫째, ‘분양원가 정보는 사회 일반인의 관점에서 보게 되면 일의적으로 확정할 수 있을 정도로 특정돼 있지 않아 이를 공개할 의무가 없다’고 했다. 둘째, ‘설령 분양원가 정보가 특정됐다 하더라도 영업 비밀에 해당하며 기업의 경쟁력과 직결되는 핵심 전략’이라는 근거를 댔다. 셋째, ‘분양원가 정보가 공개되면 시공사들로부터 시공 비용을 올려달라는 민원은 물론 분양받은 사람들로부터 공급가격을 낮춰달라는 요구를 받게 돼 주택분양 사업을 신속·원활하게 시행하는 데 큰 불편을 겪게 돼 LH의 정당한 이익이 침해될 우려가 있다’고 했다.

LH “아파트 조성 원가는 영업 비밀”

하지만 중앙행정심판위원회는 LH의 주장에 설득력이 떨어진다며 분양원가 정보를 공개하라고 주문했다. 위원회는, LH가 스스로 분양 팸플릿에서 준공 시점의 세부 항목별 분양원가를 공개해놓고는 영수증과 회계장부, 계약서 등 증빙 자료를 공개해 실제 원가가 맞는지 따져보자는 입주민들의 요구를 거부한 것은 앞뒤가 안 맞는 행동이라고 봤다. 정상적으로 원가 산정이 이뤄졌다면 증빙 자료를 공개하면 간단하게 해결될 문제라는 얘기다.

▲ 법원은 그동안 수분양자들이 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 분양원가 정보공개 소송에 대해 여러 차례 “공개하라”는 결정을 내렸다. 대법원 전원합의체가 열린 서울 서초동 대법원 대법정. 연합뉴스

중앙행정심판위원회는 “LH는 국민 주거생활의 향상 및 국토의 효율적 이용을 도모해 국민경제의 발전에 이바지할 목적으로 설립된 법인으로 일반 사기업과는 다른 특수한 지위와 권한을 갖고 있다. 분양원가 정보는 아파트 준공 시점 건설원가에 관한 정보인데, LH는 이미 분양 팸플릿에서 세부 항목별 원가를 공개한 바 있다. 따라서 불특정 다수에게 널리 알려져 있으며 상당한 노력에 의해 비밀로 유지된 생산 및 판매 방법도 아니며 비밀 사항이라고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 위원회는 “분양 팸플릿에 공개한 분양가와 크게 다르지 않은 비용을 투입해 정상적으로 이 아파트를 건축했다면 분양원가가 공개된다고 해서 LH의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있다고 보기도 어렵다”고 했다.

그럼에도 LH는 중앙행정심판위원회의 결정을 따르지 않고 분양원가 정보를 공개하지 않았다. 이에 이씨는 다시 공개 거부 취소 청구를 해 중앙행정심판위원회가 재차 같은 판단을 내렸으나 LH는 역시 이를 무시했다. 서울의 한 변호사는 “중앙행정심판위원회 재결은 법원으로 따지면 대법원의 확정판결과 같은 기속력을 지닌다. 이를 따르지 않는 경우는 거의 없다. 위원회의 이행 명령을 따르지 않을 경우 처벌이나 벌금 부과 등으로 강제력을 압박할 수단이 없다보니 이런 틈새를 LH가 악용한 것으로 보인다”고 말했다.

이씨 등은 결국 법원을 찾았다. 그는 2012년 9월26일 LH의 비공개 결정을 취소해달라며 수원지법에 소송을 냈다. 이들이 소장에서 LH에 요구한 정보는, 분양 당시 공개했던 분양 팸플릿의 분양가 공개 항목에 맞춰 준공 시점의 조성 원가와 그 계산서, 이를 뒷받침할 계약서 및 영수증이었다. 수원지법은 2014년 5월22일 ‘LH는 원고들에게 정보를 공개하라’고 선고했다. LH는 이에 불복해 서울고법과 대법원에 잇따라 항소, 상고했으나 결과는 패소했다. LH가 법정 다툼으로 질질 끄는 사이 4년 가까이 훌쩍 흘러버렸다. 대법원이 LH의 상고를 기각한 것은 2015년 6월23일이었다.

법원의 판단은 일관됐다. LH는 설립 근거법상 국민생활의 안정이라는 공공적 성격을 가진 기관이고 분양가 산정의 적정성을 판단할 객관적 자료가 공개되면 오히려 분쟁 해결에 도움이 된다는 취지였다. 수원지법은 “LH가 아파트 분양원가 정보를 공개함으로써 분양받은 사람 등 이해관계인뿐만 아니라 일반 국민들에게 공공기관의 주택정책에 관해 다양한 의견을 표출할 수 있는 기회를 제공할 수 있고 투명성을 확보하는 계기가 될 수 있다”고 밝혔다.

하지만 대법원의 확정판결에도 LH는 꿈쩍하지 않았다. LH는 애초 대법원 판결이 나면 정보를 공개하겠다는 약속을 했다고 입주민들은 밝혔다. 하지만 대법원 판결이 나자 이번에는 ‘간접강제’ 결정이 나면 정보를 공개하겠다며 스무고개 하듯 태도를 바꿨다. 간접강제는 채무자에게 심리적 압력을 가해 법적 의무를 이행하도록 하는 절차다. 2010년 한나라당 조전혁 의원이 법원의 가처분 결정을 어기고 전국교직원노동조합 명단을 공개했다가 하루 3천만원의 이행 강제금 지급 결정을 받고 총 1억5천만원을 전교조에 물어준 적이 있다. 입주민들도 2015년 10월1일 수원지법에 간접강제 신청서를 제출했다. 그리고 해를 넘긴 2016년 1월5일 입주민 32명에 대해 하루 10만원씩 간접강제 이행 결정을 받아냈다.
　
입주민들이 고통스러운 소송에 나선 이유

개인이 회사를 상대로 소송을 통해 분쟁을 해결하는 일은 말처럼 쉽지 않다. 설령 소송에서 이기더라도 시간적·물적·정신적 피해는 고스란히 개인의 몫이다. 그럼에도 입주민들은 왜 자산 규모 170조원의 거대 공공기관을 상대로 다윗과 골리앗의 싸움에 팔을 걷어붙인 것일까.

이씨 등의 얘기를 종합하면, 우선 분양 팸플릿에서 밝힌 공사비와 실제 원가의 차이가 너무 크게 났다. 예컨대 LH는 분양 팸플릿의 ‘항목별 분양가 공개’에서 조경 공사비로 총 57억원을 사용했다고 밝혔지만 입주민들이 파악한 원가는 크게 달랐다. 조병모 입주민대책위원회 대표는 “조경 공사비는 LH가 실제보다 적게 들었다고 인정한 항목이다. 애초 57억원의 공사비는 37억원을 써낸 도급업체에 낙찰했고, 이 도급업체가 다시 다른 업체에 하도급을 주면서 27억원으로 공사비가 줄어들었다고 한다”고 말했다. 총 57억원짜리 아파트 조경은 도급·하도급을 거치며 27억원짜리로 품질이 떨어진 것이다. 앉은자리에서 30억원이 증발해 누군가의 주머니로 들어간 셈이다. 또 입주민들은 아파트 단지 내 상가 건축비가 분양가에 포함된 사실도 뒤늦게 알게 됐다고 전했다. 이주연씨는 “LH와 몇 차례 면담할 때 들은 얘기로는 아파트 공사비 총액에는 단지 아파트 공사비뿐만 아니라 단지 내의 상가 공사비까지 포함됐다고 한다. 우리가 상가 조성 원가를 왜 부담해야 하는지 모르겠다”고 말했다. LH 홍보실 담당자는 “세부적인 내용이라 담당자를 통해 파악 중”이라고 해명했다.

LH가 분양 팸플릿에서 밝힌 이 단지의 총분양가는 택지비(972억원)와 공사비(762억원), 간접비(75억원) 등을 합쳐 1831억원가량이다. 공급면적 1m²당 약 358만원의 원가가 들었다고 했다. 이씨 등의 분양가는 1m²당 약 387만원이다. 산술적으로 따지면 LH가 1m²당 29만원의 순이익을 챙겼다는 얘기가 된다. 조병모 대표는 “LH는 거의 남는 것 없이 장사했다고 주장하는데 상식적으로 말이 되느냐. LH에서 도급을 받아 가구공사를 한 ㅇ가구는 준공하자마자 부도 처리가 났다. 엘리베이터도 이상한 업체를 썼다. 시설의 질은 따지지 않고 대부분 이런 식으로 공사 원가를 싸게 공급하는 업체에 도급을 준 게 아닌지 의심스럽다”고 말했다.

입주민들과 LH는 현재 아파트 분양원가 공개의 시기와 방법, 구체적인 범위와 대상을 놓고 협의 중이다. 입주민들이 법원 판결을 통해 받아낸 원가 공개 대상은 분양 팸플릿에서 공개한 61개 항목 기준별 1m²당 실투입단가, 아파트 조성 기간의 기업회계 및 회계 처리 기준에 따라 작성된 공사 원가, 아파트 준공 원가 계산서, 토지매매 계약서 및 도급 계약서 등 각종 계약서, 실거래를 입증할 거래내역서·세금계산서·영수증이다. 그동안 법원에서 낸 아파트 조성 원가 공개 판결 가운데 가장 세밀한 내역이 포함돼 있다. 이 정보들이 공개되면 LH의 분양가 부풀리기가 사실인지, 사실이라면 얼마나 뻥튀기했는지, 도급·하도급 거래의 은밀한 내막은 무엇인지 등 아파트 분양원가를 둘러싼 미스터리가 전면적으로 밝혀질 가능성이 높다.

하지만 입주민들은 LH가 법원 판결대로 분양원가를 낱낱이 공개할지 못 미더워하고 있다. 워낙 내밀한 정보가 담겨 있는 탓이다. 그동안 LH는 수십 건의 아파트 분양원가 소송에서 패소했음에도 실제 원가를 공개한 것은 4차례에 불과하다. 2008년 경기도 고양 풍동지구의 분양원가 공개 당시 LH는 1946억원의 분양원가를 2594억원으로 부풀려 648억원의 분양 수익을 거둬갔다.

▲ 경남 진주시 충무공동 진주혁신도시 내에 들어선 LH의 청사 전경. LH는 광교 아파트의 분양원가 정보공개 소송과 관련해 “공개하라”는 대법원의 확정판결에도 즉각적인 공개를 거부했다. 연합뉴스

조병모 대표는 “LH 담당자는 법원 판결에 난 기준대로 공사비 관리를 하고 있지 않기 때문에 항목별로 세밀하게 공개하기는 어렵다고 한다. 우리로서는 판결에 적시한 범위와 대상에 맞춰 공개하지 않으면 간접강제 이행금을 계속 받을 수밖에 없다”고 말했다. 이에 대해 LH 홍보실 담당자는 “대법원 판결이 났기 때문에 큰 틀에서 공개하겠다는 입장은 정해진 상태다. 다만 세부적으로 어떻게, 어떤 내용을 공개할지는 아직 논의해봐야 한다”고 말했다.

입주민들은 LH가 공개할 자료를 바탕으로 실제 분양원가와 분양 팸플릿의 원가 차액을 따져 LH를 상대로 부당이득금 반환 소송을 낼 예정이다. 앞서 비슷한 소송을 통해 경기도 광주의 운남 주공아파트 입주민들이 48억원, 인천 부평의 삼산1단지 입주민들이 130억원을 LH로부터 돌려받은 사례가 있다. 입주민들은 LH가 부당하게 챙긴 돈을 밝혀내 돌려받아 한푼 두푼 쌈짓돈을 모아 마련한 집의 시설을 개선하는 데 쓸 계획이다. 하지만 그러기까지는 LH와의 기나긴 법정 싸움을 또다시 시작해야 한다. 이주연씨는 “소송에 들어간 돈 1500만원은 LH가 물게 됐고, 하루 320만원씩의 간접강제금도 LH의 부담이다. 또 부당이득금 반환이 결정되면 수십~수백억원의 반환금도 LH의 몫이다. 이 돈은 누구의 주머니에서 나오는 것인가. 결국 세금으로 해결하는 것인데 우리 돈이나 마찬가지다. 공공기관으로서 전혀 책임 의식을 찾아볼 수 없다”고 말했다.

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