저금리에 전세 공급 줄고 수요는 증가…
재개발·재건축 본격화로 전세난 가중될 듯

전·월세 가격이 천정부지로 치솟으면서 서민·중산층의 주거난이 심화되고 있다. 전국의 전세 가격은 지난 2년간 4천만원 가까이 올랐다. 경기 불황으로 소득은 제자리걸음인 상황에서 서민층 가구가 감당하기 어려운 금액이다. 문제는 앞으로 전세난이 더 심화될 수 있다는 점이다. 저금리 기조 속에 전세 공급은 꾸준히 줄고 있지만 수요는 여전하다. 이에 따라 2016년에도 전세 가격 급등세는 지속되고 임차 가구의 주거비 부담은 가중될 전망이다.

김광석 현대경제연구원 경제연구본부 선임연구원

최근 전세 시장에 대한 관심이 고조되고 있다. 임차 가구는 치솟는 전세 가격에 못 이겨 더 저렴한 전세 물건을 찾기 위해 전전긍긍하고 임대사업자는 전세에서 월세로 전환하기 위해 노력한다. 저물가 시대에도 전세 가격은 계속 상승해 서민들의 주거 불안은 더욱 심각해지는 상황이다. 특히 전세 물건을 찾지 못하고 월세로 전환하는 가계들을 중심으로 주거 부담이 가중됐다.

▲ 재개발·재건축 사업의 확대로 이주 수요가 지속적으로 증가하면서 전세 수요가 빠르게 확대되고 있다. 2018년 입주 예정으로 재건축 공사가 진행 중인 서울 송파구 가락시영아파트 단지. 뉴시스

‘초저물가’라는 말이 무색하게 전세 가격은 나 홀로 급등하고 있다. 전국의 전세 가격을 일렬로 배열했을 때 중간대인 중위 전세 가격은 2013년 4월 1억3700만원에서 2015년 9월 1억7400만원으로 상승했다. 2013년 1월부터 2015년 9월까지 전세가격 지수는 전국적으로 14.2포인트(99.3포인트→113.5포인트), 수도권은 17.9포인트(99.3포인트→117.2포인트) 상승했다. 최근 소비자물가 상승률 0%대가 지속되고 있음에도 전세 가격만 고공행진하는 모습이다. 전세 가격이 급등함에 따라 임차 가구의 주거 불안이 가중되고 있다. 주택 임대차 시장 가격에 영향을 미치는 공급 쪽 요인과 수요 쪽 요인을 바탕으로 향후 시장을 전망하려 한다.

첫째, 우선 전세 공급이 축소되고 있다. 배경은 월세 중심의 노후 준비 가구 증가에 있다. 고령화 현상의 하나로 50대 이상의 가구주 비중이 빠르게 증가하면서 노후 준비에 대한 관심이 높아졌다. 50대 이상의 임대소득 가구는 2010년 98만가구에서 2014년 108만가구로 빠르게 증가했다. 비중도 전체 임대소득 가구의 80%에 이른다. 반면 40대 이하는 2010년 33만가구(전체 25.5%)에서 2014년 28만가구(전체 20.8%)로 감소했다.

둘째, 저금리 기조에 따라 임대인의 월세 선호 현상이 확대되고 있다. 전·월세전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율)이 2013년 1월 8.8%에서 지속적으로 하락해 2015년 8월 7.3%로 역대 최저 수준을 기록했다. 전세 임대의 수익성이 떨어져 더 이상 전세를 공급할 이유가 없는 것이다. 정기예금 금리는 2013년 1월 3%에서 2015년 8월 1.5%로 하락해 전세 보증금을 통한 이자소득에 대한 기대가 크게 줄었다. 향후에도 저금리 기조가 지속됨에 따라 전세 공급이 축소되고, 내 집 마련에 성공하지 못한 임차인은 주거 부담이 가중될 것이다.

셋째, 민간 임대주택 공급도 부진하다. 임차 가구의 주거 불안 해소를 위해 안정적인 임대주택 재고가 충분히 보유돼야 하지만 여전히 미약한 수준이다. 2013년 기준으로 한국의 총가구(통계청 기준 약 1800만가구) 대비 임차 가구(800만가구)의 비중은 약 44.4%로 절반에 가까운 수준이다. 특히 2013년 기준 전체 임차 가구 대비 등록임대주택 비중은 20.1%(161만가구)에 불과해 임차 가구의 주거 불안은 가중되고 있다. 특히 공공임대주택의 등록임대주택 재고는 지속적으로 증가한 반면 민간부문의 등록임대주택 재고는 오히려 하락했다. 공공부문의 등록임대주택 재고는 2006년 49만가구에서 2013년 97만가구로 약 2배 증가한 반면 민간의 경우는 같은 기간 84만가구에서 64만가구로 급감했다.


꾸준히 감소하는 주택 구매 수요

▲ 저금리 기조 속에 전세 공급은 꾸준히 줄었지만 수요는 여전해 전세난은 당분간 계속될 것으로 보인다. 2015년 9월29일 서울 송파구의 한 부동산중개사무소 게시판. 뉴시스

전세 공급이 줄고 있음에도 전세 수요는 여전하다. 첫번째 배경에는 가계의 주택 구매 의사 감소가 자리한다. 임차 가구들의 내 집 마련의 필요성이 점차 약화되면서 전·월세 수요가 확대되고 있다. 국토교통부의 주거 실태 조사에 따르면, 2010년 국내 가구의 83.7%가 ‘내 집 마련이 필요하다’고 생각한 반면 2014년에는 그 비율이 79.1%에 그쳐 4.6%포인트 낮아졌다. 수도권의 ‘내 집 마련 필요성’은 같은 기간 81.8%에서 73.5%로 8.3%포인트 낮아진 반면 그 밖의 지역은 86.6%에서 87.3%로 오히려 높아졌다. 이는 수도권의 주택 가격이 다른 지역보다 높은 것에 기인한 것으로 풀이된다.

특히 부동산 가격의 불확실성 증대가 임차 가구들의 주택 구매 의사를 제약하고 있다. 현대경제연구원이 2014년 임대 가구 거주자를 상대로 실시한 설문조사에 따르면, 여유자금이 발생하더라도 부동산 투자에 나서지 않는 이유로 35.6%가 ‘부동산 가격의 불확실성’을 꼽았다. 다음으로는 ‘부동산에 대한 정보 부족’(26.7%), ‘금융자산 등에 투자’(20%), ‘세금 부담’(7.9%) 등의 순으로 응답했다. 주택 가격에 대한 불확실성이 증대됨에 따라 임차 가구가 내 집 마련으로 이동하길 꺼리면서 전세 수요는 지속적으로 확대되는 것이다.

전세 수요가 줄지 않는 두번째 이유는 임차인의 전세 선호 현상이다. 월세 전환시 발생하는 현금 지출 부담이 전세 선호 현상을 유인하는 것이다. 전세 수요 대비 공급 현황을 보여주는 전세수급지수는 2015년 9월 전국적으로 186.3포인트로 매월 최고점을 경신해가고 있다. 전세수급지수는 0~200포인트까지로 표시하며 200포인트에 가까울수록 공급 부족 비중이 높다는 것을 뜻한다. 전세수급지수 상승은 전세 공급에 비해 전세 수요가 많다는 것을 의미한다. 특히 가계의 실질소득이 감소함에 따라 월세로 인한 현금 지출 부담으로 전세 거주를 선호하는 것으로 분석된다. 더욱이 임차 가구의 전세 대출이 크게 증가해 추가적인 부채에 의존해 주택을 매입하기보다 전세 거주를 선호하게 되었다. 임차 가구의 평균 전세 대출은 2011년 1008만원에서 2014년 1823만원으로 증가했다.

세번째, 전세 이주 수요 지속으로 전세 수요가 줄지 않고 있다. 재개발·재건축 사업의 확대로 이주 수요가 지속적으로 증가하면서 전세 수요가 빠르게 확대됐다. 현재 재개발은 861개, 재건축은 539구역에서 정비사업이 추진 중이다. 지역별로는 재개발과 재건축 모두 수도권의 비중(각각 55.7%, 53.1%)이 지방(각각 44.3%, 46.9%)에 비해 높은 편이다. 특히 수도권 재개발·재건축에 따른 이주 수요가 2015년 하반기부터 급증할 것으로 보여 전반적인 전세 수요 역시 급증할 것으로 예상된다. 2015년 하반기부터 2016년까지 서울시 재건축 계획에 따른 이주 수요는 약 1만6천가구로 특히 강남구와 강동구 중심으로 재건축 이주 수요가 급증할 전망이다. 재건축 이주 수요가 집중된 지역들은 수도권에서도 전세 가격이 높을 뿐 아니라 임대주택에 대한 추가 수요를 발생시켜 주거 불안 문제가 가중될 우려가 있다. 이렇게 기존 전세 수요와 재개발·재건축에 따른 이주 수요가 가중됨에 따라 전반적인 전세 수요가 급증할 전망이다.

2016년에도 전세 가격 급등세가 지속되고 임차 가구의 주거 부담이 가중될 전망이다. 서민의 주거 안정을 위해 우선적으로 풀어야 할 과제는 다음과 같다. 첫째, 기업형 주택임대사업자 육성을 위한 초기 지원 및 인프라 조성이 시급하다. 수익성이 낮은 산업에 민간의 참여를 유도하기 위한 인센티브 제도를 마련하는 것이 중요하다. 기업형 임대사업자 육성을 위한 리츠·주택임대관리업 등의 제도가 도입됐으나 수익률이 낮아 추진력이 떨어지면서 여전히 초기 단계에 머물러 있기 때문이다. 주택임대관리회사를 적극적으로 육성하는 등의 인프라 조성도 필요하다. 기업형 임대사업자 육성을 위해 도입한 주택임대관리회사는 현재 100여곳이 등록됐으나 총 관리 호수는 2600호에 불과하다.


기업형 임대사업자 지원·육성 필요

둘째, 매매 거래 전환을 지원해야 한다. 주택 구입 실수요자를 대상으로 장기 저리의 금융 지원을 확대할 필요가 있다. 부동산 경기가 뚜렷한 회복세로 전환되면서 불확실성이 완화된 것은 사실이다. 여기에 적절한 부동산 정보가 제공될 경우 집을 구매할 여력이 있는 임차 가구를 중심으로 실수요로 연결될 수 있을 것이다. 주택 구입 가능 계층을 중심으로 전세 수요를 매매 수요로 전환하기 위해 무주택자 주택 구입 자금 지원 강화 등 주택시장을 정상화하는 노력을 지속해야 한다.

셋째, 전세 공급량을 증대해야 한다. 미분양 아파트를 활용해 전세 물량을 확보하고 소형·임대 주택의 공급 증대를 추진해야 한다. 행복주택 등 공공임대주택 공급을 지속하고 민간자본을 참여시켜 건설임대 공급을 확대할 필요가 있다. 미분양 주택 매입 임대사업, 토지 소유자의 임대주택 공급 등에 대한 세제 혜택, 금융 지원 등 추가적인 인센티브 제공 방안도 마련해야 한다.

넷째, 저소득층의 정주 여건 개선이 필요하다. 인구구조 변화에 대응해 1~2인용 임대주택 및 고령친화적 임대주택 공급을 확대함으로써 저소득층 정주 여건을 개선해야 한다. 또한 미분양 중대형 아파트를 리모델링·재건축해 저렴하고 실용적인 소형 임대주택으로 전환하는 방식도 검토할 수 있다.

gskim@hri.co.kr