프랑스가 주거 위기에 처했다. 부동산시장이 침체의 늪에서 허덕이고 주거 빈곤층이 늘어났다. 사회주택이 부족한데 주거 예산은 쪼그라들었다. 주택 에너지효율 개선사업도 진전이 없다. 금이 간 벽, 신뢰할 수 없는 구조물, 무너지기 일보 직전인 지붕…. 이는 진흙땅에 올린 집에 살면서 기후변화를 온몸으로 느끼는 400만 프랑스 주거빈곤 가구만 겪는 악몽이 아니다. 프랑스 국민 모두에게 닥친 현실에 가깝다. 어떤 균열은 생긴 지 얼마 되지 않아서 조금만 손보면 고칠 수 있다. 그런가 하면 공공이 돈줄을 조이면서 서서히 벌어진 균열도 있다. 그런 구조적 균열은 페인트칠 한 번으로 가려지지 않는다. 프랑스가 처한 주거 위기를 다섯 측면으로 나눠 살펴본다.

쥘리에트 르 슈발리에 Juliette Le Chevallier
자비에 몰레나 Xavier Molénat
뱅상 그리모 Vincent Grimault
카롤린 샹봉 Caroline Chambon
앙투안 드 라비냥 Antoine de Ravignan
<알테르나티브 에코노미크> 기자
 

▲ 프랑스 정부가 주거 정책에 쓰겠다고 한 공공재정은 2020년 국내총생산(GDP)의 2.2%에서 2022년 1.6%로 쪼그라들었다. 프랑스 파리7구에 있는 주택가 사이로 에펠탑이 보인다. REUTERS

1. 꽁꽁 언 부동산시장
유독 길었던 번영의 시간이 끝나고 위기가 찾아왔다. 프랑스 부동산시장이 몇 달 전부터 침체기에 빠졌다. 최근 화폐정책 기조가 바뀌면서 크게 피해를 본 시장 중 하나가 부동산시장이다. 몇 년 동안 ‘화폐값 내리기’ 정책을 고수하던 유럽중앙은행(ECB)이 1년 반 전부터 기준금리를 연이어 올렸다. 은행은 기준금리를 바탕으로 부동산담보 대출금리를 정한다.
금리가 낮을 땐 많은 가계가 돈을 대출받을 수 있었다. 그런데 금리가 오르면서 부동산 대출 기능이 마비됐다. 프랑스에서 개인이 새로 받은 대출의 총액은 2023년 8월 기준 112억유로(약 15조원)로 떨어졌다. 2014년 이래 가장 낮은 수준이다. 주택 거래량도 바닥을 쳤다. 2023년 상반기 거래량은 코로나19 유행이 가장 심하던 2020년 상반기보다 적었다.
2023년 10월 유럽중앙은행이 기준금리를 동결하겠다고 발표했다. 부동산시장이 활력을 되찾을 수 있을까? “지금 수준에서는 구매력이 상당히 많이 떨어져 있다. 그래도 대출 심사에 전부 제동을 걸었던 은행이 다시 대출시장으로 돌아오고 있다.” 부동산중개회사 카프피의 카롤리 아르누 대표의 설명이다.
그런데 부동산시장이 풀리려면 일단 매물 가격이 내려가야 한다. 이론상 금리와 부동산 가격은 맞물려서 움직인다. 금리가 높으면 대출비용이 오르고 부동산을 사려는 사람이 줄어든다. 부동산을 파는 사람은 위축된 부동산시장에 대응하려고 매물 가격을 내린다. 문제는 지금까지 부동산 가격 내림세가 몇몇 대도시를 빼고 희미하다는 점이다.
프랑스 통계청(Insee)이 공개한 2023년 3분기 주택가격지수는 바로 전 분기에 견줘 고작 0.7% 하락했다. 로이크 캉댕 전국부동산연맹(Fnaim) 위원장은 “전체 거래량이 가격보다 가파르게 줄어서 그런 것으로 보인다”고 설명했다. 그는 2024년 부동산 가격이 크게 떨어질 것이라고 내다봤다. 부동산시장 거품이 완전히 사라지려면 가격이 지금 수준에서 20% 더 내려야 한다는 게 캉댕 위원장의 생각이다. 그런데 파는 사람이 가격을 내리려고 할까? 수년간 부동산 가격이 오르는 데 익숙해졌는데 말이다.
허풍과 속임수 놀이판이 된 부동산시장은 주변에 큰 희생양을 만들어낼 위험이 있다. 바로 건축업이다. 부동산시장과 마찬가지로 건축시장 역시 공급지표에 빨간불이 들어왔다. 수요가 가라앉고 건축비용이 훌쩍 뛰었다(2022년 대비 +8.5%). 개인 주택의 공사 현장에서 일하는 인부 수는 2000년 이래 지금만큼 적은 적이 없었다. 프랑스건축연맹은 2025년까지 건축업 일자리가 12만 개 사라질 것으로 예상한다. 연관 산업을 포함하면 그 수는 30만 개로 늘어난다. 프랑스 주택 전체를 생각하면 피해가 클 수 있는 균열이다.
 

▲ 에마뉘엘 마크롱 프랑스 대통령이 집권한 뒤로 사회주택 임대시장은 분위기가 좋지 않다. 마크롱 대통령이 2023년 11월28일 프랑스 낭트에서 열린 제18차 해양경제 프랑스 콘퍼런스에서 연설하고 있다. REUTERS

2. 줄지 않은 주거 빈곤층
갈 곳이 없어 학교나 국회의원 사무실에 숨어 지내는 사람들이 있다. 2023년 하반기부터 주거 빈곤층을 다루는 소식이 많이 들린다. 그에 대한 프랑스 국민의 관심도 커진다. 유니세프와 사회행동연맹(FAS)은 프랑스에서 거주지가 없는 아동의 수를 2023년 여름 말 2천 명으로 집계했다. 그해 10월2일엔 2822명으로 늘었다.
정부가 주거 문제에 손 놓고 있었던 것은 아니다. 정부는 코로나19 유행 때 만든 긴급 임시거처 4만 곳을 이후에도 계속 운영하기로 했다. 이제 프랑스에서 주거 빈민을 위한 임시거처는 총 20만 곳이 조금 넘는다. 하지만 그것으론 턱없이 부족하다. 여러 정당이 공동 발의한 2024년 예산 수정안에 임시거처를 6천~1만 개를 추가 마련한다는 내용이 담겼다. 이 수정안은 위원회(상·하원 동수) 심사를 통과했지만 결국 무산됐다.
주거 취약계층을 위한 주택 공급사슬 전체가 꽉 막혔다. 한쪽에선 수많은 사람이 살던 집에서 쫓겨나고 있다. 퇴거 사례가 (코로나19 유행 때를 빼고) 매해 1만5천여 건으로 많아졌다. 10여 년 전에는 매해 1만 건 정도였다. 다른 한쪽에선 안정적인 집을 구하기가 여전히 힘들다. 에마뉘엘 마크롱 정부가 첫 임기 때 시행한 ‘집 우선’ 정책은 몇 가지 성과를 냈다. ‘집 우선’ 정책은 거리에서 생활하는 사람에게 평생 살 곳을 마련해주는 정책이다. 그전까지는 임시거처를 여기저기 옮겨야 했다. 이 정책으로 사회중개임대차계약(비영리단체가 중간에서 임대인과 임대차계약을 맺고 임차인에게 임차하는 방식) 주택이 3만7600채, 공동사회주택 자리가 6400개 만들어졌다. 하지만 그것으로 역부족이었다.
저임대료공공주택(HLM)에 입주한 노숙자도 2017년 이후 소폭 늘었다. 그러나 저임대료공공주택과 비슷한 고(高)사회주택은 공급이 아주 부족하다. 건축시장이 침체기인데다 정부가 사회주택 임대사업자 사정을 어렵게 하면서 공급이 더 빡빡해졌다. 고사회주택 임대인은 2022년 말부터 임대료를 받지 못하는 일이 늘었다고 호소한다. 사회주택 임대사업이 더 어려워질 것이라는 신호다.
2차 ‘집 우선’ 사업이 2023년 6월 시행됐다. 정부가 공식 발표한 정책 예산은 5년간 5억유로(1차 때의 두 배)다. 고사회주택 10만 채, 공동사회주택 1만 채, 사회중개임대차계약 주택 3만 채를 추가로 만드는 것이 목표다. 프랑스 주거 및 빈곤 관련 비영리단체 아베 피에르 재단에 따르면 프랑스에서 안정적으로 살 집이 없는 사람이 100만 명이고 그중 33만 명은 노숙자다.
 

▲ 프랑스 파리의 지하철역 근처 임시대피소에서 노숙자가 담배를 피우고 있다. 유니세프와 사회행동연맹(FAS)은 프랑스에서 거주지가 없는 아동의 수를 2023년 여름 말 2천 명으로 집계했다. REUTERS

3. 돈은 없지만 규제는 늘린다
“공급 충격.” 마크롱 대통령이 2017년 처음으로 엘리제궁 입주 계약을 맺을 때 한 말이다. 엘리제궁 창밖으로 보이는 공사판은 6년이 지난 지금도 크게 진척되지 않았다.
그리 놀랄 일은 아니다. 주거 문제는 정부 예산의 우선순위가 아니다. 정부가 주거 정책에 쓰겠다고 한 공공재정은 2020년 국내총생산(GDP)의 2.2%에서 2022년 1.6%로 쪼그라들었다. 개인에게 지급하는 주거지원금만 봐도 2022년까지 6년 연속 줄었다. 2016년에 견줘 총 15% 감소했다.
안타깝게도 2024년 예산안은 그 추세를 뒤집지 못했다. 2024년에도 균형추는 크게 움직이지 않을 것이다. 2923년 가을 예산안 논의에서는 주거 정책의 기술적 측면만 거론됐다. 예산 규모는 몇천만유로로, 필요한 수준에 한참 못 미치게 책정됐다. 더 안타까운 사실은, 정부가 세금을 더 걷을 수 있으면서 그렇게 하지 않기로 했다는 점이다. 대표적으로 관광객 등에게 가구 딸린 집이나 방을 빌려주는 에어비앤비 임대인에 대한 소득공제 혜택이 있다. 정부는 이 혜택을 없애지 않고 소득공제율을 낮추는 데 만족했다.
시장 규제에 정부의 태도가 얼마나 소극적인지 알 수 있는 대목이다. 마크롱 대통령은 “공급 충격”을 일으키려 규제완화와 절차 간소화를 추진했다. 그러나 규제가 없는 시장은 모두에게 이롭지 않았다. 지금 프랑스는 전체 가계의 24%가 부동산 매물의 68%를 소유한다. 마치 넷이서 보드게임 <모노폴리>를 하는데 한 사람이 땅의 3분의 2를 차지해버리는 것과 다를 바 없다.
이른바 ‘세컨드하우스’와 에어비앤비가 우후죽순 늘어나고 저에너지효율 주택은 부동산시장에서 사라질 줄 모른다. 건물은 하나인데 집주인이 여럿이어서 생기는 문제도 많다. 그런 문제를 가장 가까이서 겪는 지방자치단체는 정부에 관련 규제를 강화해달라고 요청했다. 정부는 지자체 요구를 어느 정도 받아들였다. 앞으로 파리와 릴, 리옹, 몽펠리에를 비롯해 그보다 작은 다른 도시에서 임대료가 규제된다.
코뮌(기초행정구역)에서 세컨드하우스에 대한 세금을 올릴 가능성도 커졌다. 에너지효율이 낮은 주택을 세주지 못하게 임대를 차차 금지하겠다는 정부 계획 역시 아직은 바뀌지 않았다. 이에 임대인들은 로비로 대응하고 있다. 아베 피에르 재단의 마뉘엘 도메르그 연구부장은 “정부가 주거 재정을 늘리면 안 된다는 방침을 지금까지 쭉 이어왔다. 규제가 필요하다는 주장에, 물론 그것으로 부족해도 정부가 손을 들어줬다. 실리를 따진 것”이라고 설명했다.

4. 막다른 길에 갇힌 사회주택
마크롱 대통령이 집권한 뒤로 사회주택 임대시장은 분위기가 좋지 않다. 마크롱 대통령은 2017년부터 개별주거지원금(APL)을 5유로 감축할 예정이니 그에 따라 임대료를 내리라고 사회주택 임대사업자에게 주문했다. 2018년에는 사회주택 건설에 드는 부가가치세가 5.5%에서 10%로 인상됐다. 결과적으로 새 사회주택의 수는 2017년부터 급락했다. 2023년 공급량은 8만5천 채를 넘지 않을 것이다. 2005년 이래 가장 저조한 수준이다. 그런데 저임대료공공주택(HLM) 입주를 기다리는 사람은 240만 가구에 이른다.
파트리스 베르그리에트 주택부 장관은 2023년 10월 초 몽펠리에에서 열린 ‘HLM 회의’에 참석했을 때 사회주택 공급 부족 사태를 알고 있었다. 그러면서도 에너지효율 개선사업 예산 5억유로를 빼고 빈손이었다. 베르그리에트 장관은 저임대료공공주택을 살 때 제로(0) 금리로 대출받는 상한액을 두 배로 늘려달라는 제안을 마지못해 받아들였다. 공급이 달릴 때는 매물을 팔아(2021년 사회주택 1만2천 채가 팔렸다) 번 돈으로 공급을 늘리려는 임대인이 많아진다. 도메르그 연구부장은 “저금리 시대엔 저임대료공공주택을 많이 짓는 게 가능했다. 그런 시절은 끝났다”고 말했다. 게다가 지금은 건축비용까지 훌쩍 뛰었다.
“진짜 문제는 낮은 비용으로 집을 지으려는 의지가 있느냐다.” 에마뉘엘 코스가 물었다. 프랑수아 올랑드 대통령 시절에 주택부 장관을 한 그는 현재 주거를위한사회통합(USH) 위원장으로 있다. 코스 전 장관은 현 정부가 임대료가 사회주택보다 비싸지만 시장 매물보다 싼 주택에 지원을 집중한다고 꼬집는다. 그런 ‘중간임대료 주택’은 소득이 높아 사회주택에 입주하지 못하는 중산층을 대상으로 한다. 중간임대료 주택 임대인은 2014년부터 세금감면 혜택을 받고 있다. 그런 한편 ‘건축비 보전을 위한 지원금’(PLAI)을 받은 저임대료 사회주택은 정부가 매해 지원하는 주택의 약 30%밖에 되지 않는다.
사회주택에 다시 투자를 늘리면 지금 부동산시장에서 민간이 겪는 위기를 극복하는 데 도움이 되리라고 도메르그 연구부장은 말한다. “부동산 개발업자 사정이 좋지 않다. 살 사람이 없어서다. 공공재정으로 부동산 일부를 매입해서 사회주택으로 만들 수 있다. 2010년 경제위기 때처럼 말이다.” 지금으로선 허황된 소망일 뿐이다.
 

▲ 프랑스 부동산시장 침체와 함께 건축시장 역시 수요가 가라앉으며 공급지표에 빨간불이 들어왔다. 프랑스 낭트의 아파트 건설 현장. REUTERS

5. 끝나지 않는 환경개선 공사
2009년 ‘환경그르넬’(환경토론회)에서 2020년까지 건축물 에너지 소비량을 38% 감축하겠다는 목표가 세워졌다. 정부는 이를 위해 매년 주택 40만 채를 대상으로 환경개선 공사를 하겠다고 약속했다. 2009~2020년 건축물 에너지 소비량은 785테라와트시(TWh)에서 744TWh로 고작 5% 줄었다. 그와 달리 건축물에서 배출되는 온실가스의 총량은 32% 감소했다. 하지만 이는 난방시스템이 바뀐 데 이유가 있다. 에너지 소비량을 획기적으로 줄이지 않고, 그러니까 대대적으로 건축물 환경을 개선하지 않고 환경그르넬에서 정한 기후목표를 달성하기란 하늘의 별 따기나 다름없다.
공사는 미루고 또 미뤄졌다. 정부는 목표를 자꾸만 높이는 식으로 지연된 공사를 만회하려 했다. 2015년 법률에선 2017년부터 매년 건축물 50만 채의 환경을 개선하겠다고 정했다. 2020년 저탄소국가전략(SNBC)에선 2030년부터 매년 70만 채(그중 절반은 2023년부터)에 대해 전면적 환경개선을, 2023년 7월 발표한 기후계획에선 2030년부터 90만 채에 대해 에너지효율 개선을 약속했다.
기후·회복력법(2021년)이 ‘에너지효율 개선’ 개념을 꽤 넓게 정의하는데도 실제 에너지효율이 좋아진 사례는 매우 적다. 2022년 ‘마프림레노브’(에너지효율 개선을 위한 정부 보조금)로 에너지효율 공사를 한 민간 건축물(프랑스 전체 주택의 83%)은 총 67만 채다. 그 가운데 6만5939채만 실제 에너지효율이 개선됐다.
걸림돌이 많다. 가계를 위한 기술 지원 부족, 관련 산업의 미성숙, 강력한 규제 부재 등이 문제다. 정부가 아무리 그럴싸한 목표를 세워도 저소득 가구가 에너지효율 개선 공사를 하지 않는다. 정부 보조금이 너무 적다. 전국에 있는 단열 부실 주택 700만 채 중 대다수는 저소득 가구가 사는 집이다. 프랑스에서 에너지 빈곤 가구는 전체 가구의 12%다.
프랑스 기후경제연구소(I4CE)에 따르면 2021~2030년 공공과 민간의 건축물 환경개선 재정을 200억유로(약 28조4천억원)에서 350억유로로 늘려야 2020년 저탄소국가전략에서 정한 목표를 달성할 수 있다. 그 금액도 낮게 잡은 것이다. 프랑스 기후목표가 그사이에 더 높아졌다. 문제는 2024년 예산안 부록에 실린 숫자에서 드러난다. 세제 혜택, 보조금을 비롯해 정부가 건축물 환경개선에 직접 쓰는 재정은 2023년 81억유로에서 2024년 77만유로로 감소할 예정이다.

ⓒ Alternatives Economiques 2023년 11월호(제440호)
Les 5 crises du logement
번역 최혜민 위원