원쓰민 文思敏 <차이신주간> 기자
 

▲ 홍콩 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 부동산중개업소 입구에서는 급매나 가격을 내린 매물 안내를 쉽게 찾아볼 수 있다. 홍콩의 한 부동산중개업소 입구에서 한 남성이 잠을 자고 있다. REUTERS

홍콩 길거리에 있는 부동산중개소 입구에는 급매나 가격을 내린 매물 안내가 가득 붙어 있었다. ‘초특급 할인가격’ ‘300만홍콩달러 인하’ ‘온 가족 이민, 항공권 구매’ ‘바다 전망, 즉시 입주 가능’ 등 손으로 쓴 문구가 지나가는 사람의 눈길을 끌었다. 부사오밍 미들랜드리얼티(Midland Realty)의 주택부 총재는 “시장에서 관망하는 분위기가 지배적이어서 집주인들이 집을 팔기 위해 10% 이상 가격을 깎아줄 각오를 하고 있다”고 말했다.
홍콩에서 19년째 부동산중개업을 하는 판 여사는 2023년 상황이 최악이라고 말했다. “2008년 금융위기도 겪었다. 그때도 집값이 가파르게 내려갔지만 매물을 받아주는 사람이 있었다.” 판 여사는 부동산시장이 호황일 때는 한 달에 8~10건 매매를 성사시켰는데, 지금은 한 달에 1건만 해도 다행이라며 “사람들이 집을 사려는 의지가 줄었고 저렴한 매물이 있어도 사지 않는다. 집을 보러 오는 고객도 많이 줄었다”고 말했다.
2022년 홍콩의 중고주택가격지수는 15.6% 하락했고 주택 거래량은 40% 가까이 줄었다. 2023년 초 중국 본토와 통행이 재개되며 부동산시장도 반등해서 1월부터 4월까지 중고주택가격지수가 4개월 연속 상승했다. 그러나 관광업과 소매업은 회복세가 기대에 미치지 못했다. 2023년 1~8월 관광객은 연인원 2천만 명이 홍콩을 다녀가 2018년 같은 기간의 47%에 불과했다. 관광객이 늘어나는 여름휴가철인 8월에도 소매업 판매총액이 2018년 같은 기간의 75% 정도에 그쳤다. 반대로 홍콩인들이 본토로 피서를 떠나 홍콩 현지 소비가 더 줄었다. 중국 본토의 경제 상황이 좋지 않아서 통행이 재개됐어도 홍콩 부동산투자 열기가 살아나지 않았다.
 

▲ 2023년 3분기 홍콩의 미분양주택이 2만483채로 20년만에 최고 기록을 세웠다. 홍콩의 한 부동산개발 업체에서 사람들이 신규 분양 주상복합건물 모형을 살펴보고 있다. REUTERS

끊임없이 밀려오는 역풍
통행 재개라는 호재가 큰 효과 없이 사라진 뒤 홍콩 부동산시장에는 계속 역풍이 불어왔다. 홍콩 증시가 2022년 말 강하게 반등한 뒤 얼마 지나지 않아 2023년 2월부터 내림세로 돌아서서 연초부터 지금까지 약 13% 하락했고, 하루 거래량도 800억홍콩달러(약 13조3천억원) 미만으로 줄었다. 주식으로 번 돈으로 집을 샀다는 이야기는 지난 역사가 됐고, 많은 사람의 주택 매입 자금이 주식시장에 묶여 부동산시장에 참가할 수 없었다.
금융자산 가격 하락과 거래 실종까지 더해지자 기업공개(IPO) 건수와 규모가 크게 줄었고, 2023년 초부터 투자은행의 감원이 이어졌다. 2023년 5월을 전후해 2차 감원이 시작됐고 골드만삭스와 모건스탠리, JP모건체이스, 크레디스위스, UBS 등 대형 투자은행도 홍콩에서 인력을 줄였다.
6년째 홍콩에서 일하는 천위안은 “우리 부부는 투자은행에서 근무한다. 금융업계가 불안한 상황에서 거액의 대출을 받아 집을 산 다음, 둘 중 한 명이 실직하면 경제적 압박이 매우 커질 것”이라고 말했다. 소득 전망이 안정적이지 못한 것도 그가 주택 매입을 늦춘 중요한 이유다.
이와 함께 부동산 대출 금리가 올라 주택 수요자가 시장에 진입할 수 없게 됐다. 2022년 3월부터 미국 연방준비제도이사회(연준)의 금리인상 주기가 시작되자 0~0.25%였던 미연방기금금리(Federal Funds Rate)가 5.25~5.5%로 올랐다. 금융비용이 늘자 홍콩의 대형 상업은행은 2022년 9월부터 부동산 관련 대출의 우대금리를 인상했다. 2023년 7월 마지막으로 인상한 뒤 HSBC와 중국은행(中國銀行), 항생은행(恆生銀行)의 최근 우대금리는 5.87%로 올랐고 동아은행(東亞銀行), 시티은행 등 중소형 은행의 우대금리는 6.12%까지 올랐다.
금리인상은 대출 부담으로 직결된다. 홍콩의 주택담보대출은 두 가지 금리 계산 방식이 있다. 그중 하나가 ‘H모기지’인데 홍콩 은행 간 거래금리(HIBOR)를 기준으로 최저 약 1.3%의 고정값을 추가해서 상환금리로 확정한다. 그런데 은행 간 거래금리가 유동적이어서 금리상승으로 고객 부담이 급격하게 늘지 않도록 은행은 대부분 금리 상한선을 설정해 우대금리에서 고정값을 뺀 것을 부동산 대출 금리로 확정한다.
이번 금리인상 주기가 시작되기 전까지 오랫동안 홍콩의 은행 간 거래금리는 0.2% 이하였고, 주택 매입자의 약 90%가 H모기지를 선택해 실제 대출금리는 1.3~1.4% 수준이었다. 지금은 은행 간 거래금리가 5%로 올랐고, 주택 매입자는 은행에서 정한 상한 금리에 따라 이자를 상환하고 있다. HSBC를 비롯한 대형 은행은 2023년 7월 우대금리를 올린 뒤 9월에 상한 금리를 인상해 과거에는 우대금리에서 2.25%를 뺐지만 현재는 1.75%를 뺀 값으로 조정했다. 그 결과 대형 은행의 실제 부동산 대출 금리는 4.12%까지 올랐다. 2022년 초와 비교하면 부동산 대출 금리가 2.62%포인트 올라 부동산 매입 부담이 크게 늘었다. 500만홍콩달러(약 8억3천만원)를 30년 동안 상환할 경우 금리인상 전 대출금리가 1.5%였을 때는 매월 1만7256홍콩달러(약 286만원)를 상환했지만 지금은 금리가 4.12%로 올라 매월 갚아야 하는 금액이 6976홍콩달러(약 116만원)나 늘었다. 40% 정도 늘어난 셈이다.
 

▲ 2023년 3분기 대형 부동산개발사인 핸더슨부동산개발과 순훙카이의 미분양주택은 3100채를 넘었다. 순훙카이가 홍콩에 지은 고급주택 단지. REUTERS

매물은 빠르게 늘어
부동산 대출 금리 상승은 주택 매입자의 비용 증가로 이어졌고 일부 소득이 기준에 도달하지 못하는 실수요자의 진입을 막았다. 왕자오치 나이트프랭크(Knight Frank) 이사는 “금리가 상승하면 시장의 구매력에 직접적 영향을 준다”고 말했다. 중소형 주택 매입자가 은행의 대출심사를 통과하지 못해 집값, 특히 중고주택 가격을 억누르기 때문이다.
대형 주택을 매입하는 사람도 금리가 오르면 상환 부담이 많이 늘어난다. 류린은 코로나19 대유행(팬데믹) 기간에 홍콩 난구의 고급 단지인 마리넬라(Marinella)의 주택을 매입했다. 금리인상 전에는 연간 약 12만홍콩달러를 갚았는데 지금은 16만홍콩달러로 늘었다.
모건스탠리는 보고서에서 홍콩 주요 은행의 주택담보대출 금리가 4.1%까지 올랐고 앞으로 더 오를 가능성이 있다고 지적했다. 모건스탠리가 계산한 주택매입부담지수, 즉 주택담보대출 원리금 상환액과 가계소득의 비율이 56%까지 상승했다. 이 비율은 지난 15년 동안 40%에서 50%를 유지했다. 보고서는 2024년 말까지 홍콩의 주택담보대출 금리가 4% 수준을 유지할 것으로 예상했다. 따라서 홍콩의 주택가격이 2024년에도 5~10%까지 내려가고 정상적인 부담 능력 범위로 들어올 때까지 계속 하락하리라 예상했다.
최근 강퍄오(본토에서 홍콩으로 건너와 일하는 외지인) 주팅팅은 이사할 집을 알아보고 있다. “계약한 지 2년이 안 됐는데 집주인이 급하게 집을 내놨다. 집주인 관점에서 계산해봤다. 이 집을 시세대로 팔면 2천만홍콩달러(약 33억5천만원)는 충분히 받을 수 있다. 그 돈을 은행에 정기예금으로 맡기면 금리가 4.4~4.7%일 경우 매월 이자만 7만~8만홍콩달러에 이른다. 우리에게 세를 주면 임대료 수익률이 2.4%에 불과하다.”
부동산시장 전망이 불투명해지자 집주인이 집을 팔려면 가격을 크게 내려야 했다. 홍콩에서 유명한 주택단지인 타이쿠싱(太古城)은 실거래가가 계속 하락해 은행에서 평가한 시세보다 떨어지는 사례가 생겼다. 최근 실평수 70㎡ 규모의 방 세 개짜리 주택이 980만홍콩달러에 팔렸다. HSBC와 중국은행의 시세보다 30% 이상 낮은 금액이고 2014년에 기록했던 최저 수준으로 내려갔다.
부동산중개 업체인 센타라인프라퍼티에이전시(中原地產)의 중개사 류 여사는 “타이쿠싱의 일부 매물이 시세보다 매우 낮게 거래됐는데 집주인이 길게는 40년까지 보유하던 집이라 가격이 내렸어도 여전히 큰 차익을 남겼다”고 말했다. 예를 들어 집주인이 1979년 분양받았던 집을 처음에 제시한 가격에서 300만홍콩달러 넘게 깎아줬어도 시세차익이 957만홍콩달러였다. 집을 보유하면 유지·보수 비용이 많이 들지만 집을 팔아서 현금을 정기예금으로 묶어두면 임대료보다 많은 이자를 받아 편안하게 노후를 보낼 수 있다.
미국이 금리를 올리자 홍콩의 정기예금 금리도 따라서 올라갔다. HSBC와 중국은행, 스탠더드차타드은행, 항생은행은 3개월 정기예금 금리를 4.5%로 올렸고 일부 중소형 은행은 고액 자산가를 겨냥해 일정 금액 이상 정기예금에 가입하면 5% 넘는 고금리를 보장했다.
 

▲ 2023년 1~8월 홍콩을 다녀간 외지인은 2천만 명으로 2018년 같은 기간의 47%에 불과했다. 2023년 2월2일 홍콩에서 도시 관광 활성화를 위한 ‘헬로 홍콩’ 캠페인이 열리고 있다. REUTERS

늘어나는 미분양 물량
정기예금 수익이 주식과 채권을 따라갈 수 없고 자금을 유연하게 운용하기 어렵다. 하지만 부동산과 주식이 동반 하락하고 고금리 부동산 채권이 무너지는 이때, 정기예금은 절차가 간단하고 수익이 안정적이어서 집주인이 가장 선호하는 투자상품이 됐다. 모건스탠리는 보고서에서 “홍콩에서 주택을 임대할 경우 총이익률이 약 2.7%이고 순이익률은 2% 이하여서 투자 수요가 영향받았다”며 “부동산 임대가 인기를 잃어 홍콩 부동산시장에서 투기꾼은 사라졌다”고 지적했다.
집주인들이 집을 매물로 내놓을 때 부동산개발사는 보유한 미분양주택을 처분하기 위해 고심했다. 센타라인프라퍼티에이전시의 통계를 보면 2023년 3분기 미분양 신축주택이 2만483채로 20년 만에 최고 기록을 세웠다. 대형 부동산개발사인 핸더슨부동산개발(恆基地產)과 순훙카이(新鴻基地產)의 미분양주택은 3100채를 넘었다.
자금력이 강한 대형 부동산개발사는 시장 상황이 저조할 때 분양 속도를 늦추면 되지만, 중소형 개발사는 가격을 낮춰서라도 미분양 물량을 처분해야 한다. 대출금리가 높아서 미분양 물량을 팔아 자금을 확보해 대출을 상환하거나 예금으로 예치해 이자를 받아야 하기 때문이다. UBS는 보고서에서 “주식시장에 상장한 17개 중소형 부동산개발사 가운데 10개 회사의 부채비율이 50%가 넘는다”고 지적했다.
2023년 6월 말까지 이들 부동산개발사의 1만4500채가 미분양으로 남았다. 이는 2021년 1~10월 분양된 신규주택 물량과 비슷한 규모다. 그들은 가격을 낮춰서라도 자금을 회수해 고금리 환경에 적응해야 한다. UBS는 이런 이유로 홍콩 부동산 가격이 2024년에도 10%까지 하락할 것으로 전망했다.
사실 2023년 하반기부터 부동산시장에 저가 매물이 등장했다. 8월 초, 홍콩 부호 리카싱(리자청) 가족이 이끄는 청쿵그룹(長實集團)이 야우퉁 지역에서 개발한 더코스트라인2(The Coast Line II) 단지를 저가에 분양하면서 시장에 ‘폭탄’을 던졌다. 이 단지의 평균 분양가는 주변 신축 단지보다 17% 낮았고, 지난 7년 동안 홍콩 중심 지역에서 분양한 주택 가운데 가장 낮은 가격이었다. ‘폭탄 가격’은 매수자의 관심을 끌었고 더코스트라인2는 1주 만에 네 차례 연속 신축 물량을 분양해서 표준형 주택 626채를 전부 팔아치웠다.
저가 판촉 전략이 효과를 거두자 청쿵그룹은 바다 근처에 있는 더코스트라인1 단지를 분양했다. 분양 첫날 방 하나짜리 평형과 두 개짜리 평형은 전부 계약됐지만, 세 개짜리 평형과 테라스가 딸린 대형 평형의 분양은 순조롭지 않았다. 8월 말까지 더코스트라인1 두 개 단지에서 대형 평형 44채 가운데 4채는 미분양 상태였다. 궈쯔웨이 청쿵그룹 영업부 매니저는 “이번에 원가로 분양했어도 모든 평형이 다 분양되진 않았다”면서 “시장 구매력이 이미 소진됐고 여력이 있는 구매자가 망설이는 상황을 반영한다”고 말했다.
 

▲ 홍콩 부호 리카싱의 청쿵그룹이 더코스트라인2 단지를 저가에 분양한 것을 놓고 홍콩 부동산 침체의 신호탄으로 보는 시각이 많다. 홍콩 야우퉁 지역의 더코스트라인2 개발 현장. 청쿵그룹

민영주택 공급 물량 확대
왕자오치 이사는 “최근 1~2년 동안 홍콩의 민영주택 공급이 가장 많아서 공급이 부족한 상황이 개선됐고, 당분간 부동산시장에 진입하지 못한 시민들이 불안해할 필요가 없다”고 말했다. 궈웨이언 CBRE 홍콩지역 가치평가 및 자문서비스부 이사는 “신규 공급이 늘면서 홍콩 부동산시장은 공급이 수요보다 많은 상황이 됐다”며 “정부가 규제를 완화했기 때문에 구매력이 늘고 공급과 수요의 불균형이 개선되겠지만 이는 경제 상황과 금리에 달렸다”고 말했다.
장기적으로 민영주택 공급을 늘리기 위해 홍콩 정부는 토지 공급과 간척사업을 지속할 것이다. 존 리 행정장관은 시정보고에서 “앞으로 10년 동안 민영주택 수요가 13만2천 채에 이를 것으로 예상하고, 홍콩 정부는 5년 동안 주택 8만 채를 지을 수 있는 토지를 준비해 2022년에 계획했던 7만2천 채보다 11% 늘릴 계획”이라고 밝혔다. 홍콩 정부의 토지 매각 계획을 보면 민영주택 공급 물량이 계속 늘어날 것이다.
스융칭 센타라인프라퍼티에이전시 창업자는 “이번 부동산 정책 조정의 핵심은 외지인이 주택을 살 때 내는 세금을 ‘납부 뒤 환급’에서 ‘유예 뒤 납부’로 바꾼 것”이라고 말했다. 그는 이 정책이 외지인의 부동산시장 진입을 자극하리라고 예상했다.
홍콩에 거주하는 수많은 강퍄오는 중국 본토에서 유학이나 취업을 위해 홍콩으로 이주했지만 영주권이 없는 사람들이다. 비공식 통계에 따르면 약 35만 명에 이른다. 부동산 매입을 망설이는 실수요자에게 부동산시장 분위기는 주택 매입 시기를 결정하는 중요한 요소다. “2022년 말에 통행이 재개된다는 소식이 나오자 시장의 열기가 달아올랐고, 집주인은 매물을 거두거나 호가를 10% 이상 높이는 일이 비일비재했다.” 강퍄오 양후이는 2021년 말 영주권을 받아 인화세를 내지 않아도 됐다. 해마다 임대료가 30만홍콩달러를 넘어 실수요자인 그는 집을 사려고 마음먹었다. 2022년 하반기에 부동산시장 분위기가 가라앉자 계속 지켜볼 생각이었는데, 연말에 갑자기 분위기가 바뀌어 일주일 사이에 부지런히 매물을 보러 다닌 뒤 집을 계약했다. “집값이 상승할 때는 가성비가 좋은 집이 빨리 사라지기 때문이다.”

ⓒ 財新週刊 2023년 제42호
香港樓市前路未卜
번역 유인영 위원