원쓰민 文思敏 <차이신주간> 기자
 

▲ 2023년 2월1일 미국 뉴욕증권거래소(NYSE) 모니터에 제롬 파월 미 연방준비제도 이사회 의장의 기자회견 모습이 보인다. 부동산시장 전문가들은 2024년 미국의 금리인상 주기가 끝나야 홍콩 집값이 바닥을 찍을 것으로 예상했다. REUTERS

2023년 10월25일, 존 리 홍콩 행정장관은 시정보고에서 부동산 규제 조치를 조정하고 외지인이 부동산을 구매할 때 부과하는 인화세를 나중에 납부하도록 허용했다. 그렇다면 이번 시정보고의 부동산 정책이 부동산시장 분위기를 바꿀 수 있을까? 천하이차오 리카코프프라퍼티스(利嘉閣地產) 연구부 책임자는 “매수 대기자들이 규제완화 정책을 발표하기 전에 매수를 서둘러서 가격지수 편입 대상인 50개 아파트 단지에서만 10월16~22일 64건이 계약돼 17주 만에 가장 많았다”고 말했다.
시정보고 내용대로 규제가 완화되면 시장 분위기가 긍정적으로 바뀌고 매도자와 매수자의 결정을 촉진해서 당분간 거래량이 늘어날 것으로 보인다. 정책 발표 뒤 다수의 중국 본토인이 부동산 매수에 나섰다. 그중 한 사람은 약 40㎡ 크기의 테라스가 딸린 주택을 매수했다. 매매가격이 3111만5천홍콩달러(약 52억원)로 400만홍콩달러 넘는 인화세(영주권이 없는 상태에서 집을 살 때 내는 세금)를 절감할 수 있었다.

시장 회복은 천천히
그러나 부동산시장에 대한 확신이 부족해서 충분한 현금을 보유했더라도 기다리겠다는 사람이 많다. 6년째 홍콩에서 일하는 천위안은 얼마 전 카이탁(啓德), 올림피안시티(Olympian City) 등지에서 매물을 알아봤다. 세 식구가 살아갈 방 세 개짜리 집을 구매할 생각이다. “여러 신축 아파트의 분양가를 할인하고 있지만 대형 평수는 분양가가 높고 20년 이상 된 중고주택은 가격이 더 내려갈 듯해 2024년에 다시 생각하기로 했다.” 그는 미국이 금리를 추가 인상할 가능성이 있어 2024년 금리인상 주기가 끝나야 홍콩 집값이 바닥을 찍을 것으로 예상했다.
홍콩 정부의 규제완화에 대한 시장기관의 태도 역시 마냥 낙관적이진 않다. UBS는 지금 대출금리가 높은 편이어서 외지인의 주택 구매 수요가 해소되면 부동산 거래가 다시 줄어들 것으로 전망했다. 모건스탠리는 10월11일 보고서에서 고금리로 시민의 부담이 커지고 시장 분위기가 계속 가라앉아서 규제를 완화한 다음에도 시장 분위기가 크게 나아지지 않으리라 판단했다.
천진핑 CBRE 홍콩지역 연구부 책임자는 “신규주택의 가격연동 인화세 세율을 절반으로 낮추면 시장의 매매가 늘겠지만, 시장에 매물로 나온 주택이 늘어도 높은 대출금리가 매수자의 시장 진입을 막으면 단기간 내에 가격이 오르기 힘들 것”으로 예상했다. 저우뤄위 컬리어스(Colliers) 아시아지역 가치평가 및 자문서비스 담당 이사는 “두 가지 인화세 세율을 절반으로 내렸어도 갈아타기 수요나 내 집 마련 수요를 자극하지 못해 시장 거래량을 늘리고 가격 하락세를 막는 역할이 크지 않을 것”이라고 전망했다.
매수자가 관망하는 것 외에 부동산개발사의 토지 확보도 적극적이지 않다. 2023년 들어 홍콩에서 토지 입찰이 4건이나 유찰됐다. 정부가 개발한 스탠리 지역 주택용지와 췬완의 주택용지, 군통 지역의 대형 상업용 건물 용지, 항철공사(港鐵公司)의 란타우섬에 자리한 오이스터베이(小蠔灣) 개발사업 부지다. 물론 각자 부족한 점이 있지만 4건 연속 유찰된 것은 부동산개발사의 시장에 대한 태도가 긍정적이지 않음을 보여준다.
홍콩 정부의 토지 매각 수입도 크게 줄었다. 홍콩 지정총서(地政總署)의 자료를 보면 2023년 4월부터 홍콩 정부가 거둔 토지 수입이 156억홍콩달러(약 2조6080억원)에 그쳐, 목표로 책정한 850억홍콩달러의 20%에 불과했다. 그중 정부가 7월과 9월에 매각한 주택용지 두 건은 홍콩 역사상 각각 21년 만, 9년 반 만의 최저가격으로 낙찰됐다. 류자후이 미들랜드리얼티 수석분석가는 “최근의 토지 매각 수입이 기대에 못 미쳐 목표한 예산을 달성하기 어렵고, 2022~2023재정연도의 토지 매각 수입도 예산 목표의 60%에 불과했다”고 지적했다.

하락세 전환 난망
스융칭 센타라인프라퍼티에이전시 창업자는 “최근 부동산 하락세가 뚜렷해서 중고주택 가격이 계단식으로 하락하고 있다”며 “부동산개발사가 토지 확보에 소극적인 것은 개발사와 소비자가 부동산시장을 우려한다는 방증”이라고 지적했다. 그는 “정부가 발표한 규제완화 정책이 강하지 않아서 시장의 반응이 한두 달 안에 끝나고 전반적인 하락 추세를 바꾸긴 힘들 것”이라고 말했다.
홍콩은 전세계에서 집값이 가장 비싼 지역으로 최근 13년 연속 ‘전세계에서 집값을 감당하기 힘든 도시’ 1위 자리를 지켰다. 홍콩의 소득 대비 주택가격 비율은 2021년 23.2에서 2022년 18.8로 떨어져 19년 만에 최대 폭으로 개선됐지만 그래도 전세계에서 가장 높다. 왕자오치 나이트프랭크 이사는 “집값이 지난 2년 사이 비교적 합리적인 수준으로 떨어졌지만 시민의 소득은 크게 늘지 않아 부동산 가격은 여전히 부담하기 힘든 수준”이라고 말했다.
홍콩 부동산시장이 언제부터 회복될지에 대해 전문가들은 경제 상황 및 부동산 대출 금리와 관련 있다고 지적했다. 왕자오치 이사는 “미국의 금리인상 주기가 끝나면 홍콩 주택시장이 2024년에 바닥을 찍을 것”이라며 “실수요가 집중된 중소형 부동산이 가장 먼저 반등할 것”이라고 예상했다. 궈웨이언 CBRE 홍콩지역 가치평가 및 자문서비스부 이사는 “2024년 미국 대통령선거가 있어서 금리를 조금 내릴 가능성이 있지만, 금리가 다시 오르면 부동산 가격의 조정 기간이 늘어날 것”이라고 말했다.

ⓒ 財新週刊 2023년 제42호
香港樓市前路未卜
번역 유인영 위원