주량타오 朱良韜 <차이신주간> 기자

▲ 중국 베이징에 있는 인민은행 본부 건물. 인민은행과 은행보험감독관리위원회는 2020년 말부터 은행의 부동산대출 한도 관리에 나섰다. REUTERS

“정부가 부동산대출 한도를 관리한 다음부터 사업성이 좋고 리스크가 낮은 사업이 있어도 대출 한도가 다 차면 방법이 없다. 이제는 건설사 사업자금 대출은 물론 주택담보대출도 힘들어졌다.” 중국 장쑤성 소재 주식회사형 은행 지점장은 이렇게 말했다.
한도 관리란 2020년 12월28일 인민은행과 은행보험감독관리위원회가 발표한 ‘은행업 금융기관 부동산대출 집중도 관리 제도’를 말한다. 이 제도는 중국 내에 설립된 중국자본 법인의 은행업 금융기관을 5개 등급으로 분류하고 부동산대출 잔액 비중과 개인주택대출 잔액 비중이 인민은행과 은행보험감독위가 정한 상한선을 지키도록 했다.

자금조달 모든 길목 통제
왕이펑 광다(光大)증권 은행업 애널리스트는 “2020년 6월 말 수치를 보면 적어도 13개 상장 은행의 부동산대출 비중이나 개인부동산대출 비중이 기준을 초과했다”며 “앞으로 2~4년 동안 조정해야 할 것”이라고 말했다. 해당 규정은 또 은행업 금융기관이 부동산대출과 주택담보대출 비중을 안정적으로 유지하도록 요구했다.
“우리 은행은 부동산 업무 비중이 높지 않은데 감독 당국이 부동산 업무 증가 폭이 대형은행의 평균 수준을 넘지 않도록 규정해 갑자기 업무 가능 범위가 축소됐다.” 앞에서 소개한 대형은행 칭다오지점 부지점장은 감독 당국이 모니터링을 지속해 창구 지도를 자주 할 것이라면서 “가끔 증가 폭이 높아지면 즉시 통보가 온다”고 말했다.
외국계 은행 직원은 국내 중국계 은행 범주에 해당하지 않지만 3등급 은행 기준을 지키고 있다고 말했다. “우리가 관리하는 부동산 자금조달 경로는 세 가지다. 첫째는 은행이 직접 운용하는 자금이다. 둘째는 부동산에 투자하는 자산관리 상품, 셋째는 부동산 분야 금융상품을 대행 판매하는 것이다. 지금은 비은행 금융기관이 부동산투자 상품을 내놓지 않고, 은행 자금과 자산관리 상품은 투자를 늘릴 수 없는 상황이다.” 그는 “엄격한 규제와 건설사 신용 리스크에 대한 우려 때문에 한도의 여유가 있어도 은행이 부동산 자금조달 규모를 늘리지 못한다”며 “상위 20개 업체를 중점 지원하기로 결정하는 등 내부적으로 업무를 조정했다”고 말했다.
전방위 압박으로 상반기 주택개발대출 증가율이 둔화됐다. 인민은행 자료를 보면 2021년 2분기 말 주택개발대출 잔액이 9조4천억위안(약 1729조원)으로 전년 같은 기간보다 3.4% 늘었다. 전체 대출 증가율 12.3%보다 현저하게 낮았다. 1분기 말 잔액 9조5천억위안과 비교하면 1천억위안 줄어 마이너스 증가율을 기록했다.
채권 발행을 통한 자금조달도 감소했다. 중국국제금융주식유한공사(CICC) 부동산산업연구보고서 통계에 따르면 2021년 1~7월 부동산 국내 신용채권 누적 순발행 규모는 -560억위안이었고, 중국 부동산의 달러화 표시 채권 순발행 규모는 71억달러로 전년 동기와 비교해 75% 줄었다. 중국신탁업협회가 8월18일 발표한 자료를 보면 2021년 2분기 말 부동산산업에 투자된 신탁 잔액이 2조800억위안으로 전년 동기 대비 16.94%, 직전 분기 대비 4.39% 줄었다. 부동산산업 신탁의 비중(13.01%)은 전년 동기 대비 1.16%포인트, 직전 분기 대비 0.60%포인트 감소했다.

▲ 중국 부동산개발업체 텐팡그룹이 톈진시 하이허 강변에 지은 고급 상업·레저·금융·문화 복합단지. 톈팡그룹을 비롯해 부채가 많은 건설사가 최근 정부의 부동산 규제 강화로 경영난에 빠졌다. 톈팡그룹 누리집

주택담보대출 한도 축소
자료가 불투명한 자산관리와 비표준화 상품의 부동산투자에 대해 2021년 6월2일, 량타오 은행보험감독위 부주석은 국무원 브리핑에서 “부동산 자금조달 관련 5개 지표의 하락세가 지속됐고, 부동산으로 자금이 과도하게 유입되는 문제가 어느 정도 진정됐다”고 말했다. 자산관리 상품의 부동산 비표준자산 투자 규모가 감소했고, 관련 자산관리 상품 잔액이 전년 동기 대비 36% 줄었다. 은행이 특수목적회사를 통해 부동산에 투자한 자금 규모도 감소해 관련 업무 규모가 26% 줄었고 15개월 연속 하락세를 보였다.
자금조달 전방위 규제와 대출 집중도 제한의 영향으로 부동산거래 부분의 대출 규제가 엄격해져 여러 지역에서 개인주택담보대출 처리 기간이 늘고 금리도 올랐다. 인민은행에 따르면 2021년 2분기 말 개인주택담보대출 잔액은 36조6천억위안으로 전년 동기 대비 13% 늘었다. 증가율이 전년도 말보다 1.5%%포인트 하락했다. 6월 신규 개인주택담보대출 가중평균 금리는 5.42%였다. 전년 12월 대비 0.08%포인트 오른 것이다.
“신청서류를 접수한 뒤 대출이 나올 때까지 보통 5~6개월을 기다려야 한다. 신청서류 심사만 1~2개월이 걸린다. 과거에는 열흘에서 보름이면 심사가 끝났다.” 상하이의 부동산중개사는 이렇게 말했다.
쓰촨성 소재 건설사 영업담당 직원은 최근 쓰촨성 지역에서 신축 분양아파트나 재고주택 모두 주택담보대출의 처리 속도가 “아주 느리다”고 말했다. “예전에는 며칠이면 끝났는데 지금은 신축 분양아파트와 연결된 은행에서도 한 달 넘게 걸린다. 재고주택은 처리 속도가 더 느리다. 청두시에서는 8~9개월을 기다려야 한다. 부동산담보대출 규제는 부동산거래 건수와 가격의 동반 하락, 시장 침체의 원인 중 하나일 뿐이다. 청두를 제외한 쓰촨성 3·4선 도시에서는 집을 지어야 할 곳은 다 지었고 집을 살 사람은 다 샀기 때문에 실수요가 그리 많지 않다.”
최근 발표된 반기보고서 자료를 보면 2021년 6월 말까지 공상·농업·중국·건설·교통·우정저축은행의 개인주택담보대출 잔액이 전년 말보다 어느 정도 늘었지만 증가율은 4.23~7.23%로 전체 대출의 증가율보다 낮았다. 또 6개 은행의 개인주택담보대출이 해당 은행 대출에서 차지하는 비중도 모두 하락했다.
주택담보대출 증가율 하락세는 7월에도 이어졌다. 인민은행 최신 자료에 따르면 7월 개인 중장기 신규 대출(주로 주택담보대출)이 3974억위안으로, 2020년 같은 기간보다 2093억위안 감소했다. 규제로 인해 은행대출 한도가 얼마 남지 않았음을 보여준다. “부동산담보대출 한도 제한은 건설사에 치명적이다. 대출금 용도를 따라가면 대부분 건설사를 유지하는 데 필요한 중요한 현금흐름을 제공한다.” 부동산 자금조달 업무 담당자는 이렇게 말했다.
대출한도를 규제하자 주택담보대출 금리도 올랐다. 상반기에 광저우, 원저우, 시안 지역 은행들이 금리를 인상했다. 7월 하순에는 전국 최저 수준이던 상하이에서도 대출금리가 올라갔다. 7월23일 인민은행 상하이 총부는 상하이 소재 은행들을 소집해 회의를 열고 부동산대출 금리 인상을 확정했다. 1주택 대출금리를 4.65%에서 5%, 2주택 대출금리는 5.25%에서 5.7%로 올렸다.
대출한도를 일괄적으로 관리하자 일부 실수요 주택 구매자도 대출을 받기 위해 더 많은 시간을 기다리고 더 많은 비용을 부담해야 했다. 주식회사형 은행 지점장은 말했다. “주택담보대출은 상대적으로 리스크가 낮아 한도만 허락한다면 은행이 기꺼이 빌려준다. 하지만 지금은 본점부터 시작해 대출한도가 줄었다. 주택 실수요자도 규제 대상이 됐다.”
부동산의 부채 축소(디레버리징)가 중간 단계까지 왔다. 시장 관계자들은 앞으로도 규제정책이 이어질 것으로 예상했다. 건설사가 직면한 도전이 지속될 것이라는 뜻이다. “미국 시장에 견줘 주요 상장사 가운데 특별히 규모가 큰 건설사는 없다. 그래서 대규모 부동산개발사업은 일시적인 사업모델이고 장기적으로 지속할 수 없다. 3~4년 전에 많은 건설사가 사업 전환을 고민한 것도 이런 문제점을 인식했기 때문이다. 돈을 벌 기회가 남아 있어 당장 ‘하차’하지 않았던 것뿐이다. 앞으로 이런 방식은 어렵다.” 덩하오 가오상자본 회장은 이렇게 말했다.

▲ 2021년 7월 중국 상하이 시내 곳곳에서 건설 공사가 벌어지고 있다. 중국 국내외 신용평가사들은 최근 중국의 부동산산업 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 하향 조정했다. REUTERS

건설사 분화
2021년 7월27일 신용평가기관 중청신(中誠信)국제는 중국 부동산산업의 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정한다고 밝혔다. “2020년 상반기의 기저효과가 약해지고 규제정책의 영향이 확산하면서 2021년 상반기 신축 분양주택 판매액 증가율이 전년보다 둔화할 것이다. 강력한 부동산 금융 규제가 지속돼 대출 환경이 악화되고 투자심리가 약해져 건설사의 재융자 부담이 커진다. 채무 만기 도래의 부담이 큰 건설사는 현금흐름이 부족해질 가능성이 크다.” 9월2일 국제신용평가사 무디스도 중국 부동산기업의 신용 전망을 ‘부정적’으로 하향 조정했다.
우거 창장(長江)증권 수석이코노미스트는 기고문에서 “과거와 달리 3개의 붉은 선과 부동산대출 집중도 규제는 주기에 역행하는 일시적 규제가 아니라 비탄력적인 한도 규제”라며 “장기적으로 부동산산업이 한계에 직면할 것”이라고 지적했다.
“부동산은 사업 본래의 모습으로 돌아와야 한다. 사업을 하다보면 리스크도 생기고 일부 기업이 도태되기도 한다.” 선전 사모펀드의 부동산산업 연구원은 “앞으로 건설사 분화가 계속 일어나고, 지분 투자 관점에서 보면 인구의 장기 유입이 예상되는 1·2선 도시에 토지를 확보하고 치밀하게 경영하고 관리하는 기업을 고려할 것”이라고 내다봤다.
여러 은행 관계자는 부동산시장 규제를 금융감독뿐 아니라 종합적인 시각에서 바라볼 것을 주문했다. ‘지가 안정’을 위한 각종 조치와 토지재정에 의존하는 지방정부의 조세제도 개혁에도 주목해야 한다는 것이다.
“부동산거품을 해결하기 위한 금융 규제는 현상을 해결하는 것이고 효과도 명확하다. 하지만 집값 상승의 근본 원인은 지방정부가 토지사용권을 매각해 토지재정을 확충하려는 데 있다. 문제를 본질적으로 해결하려면 토지 공급제도와 조세제도 개혁에서 돌파구를 찾아야 한다.” 대형은행 칭다오지점 부지점장의 지적이다.
다른 대형은행 동부지역 지점 부지점장은 “집값이 비싼 것은 기본적으로 땅값이 비싸기 때문”이라고 강조했다. “앞으로 부동산업계가 한쪽으로만 나아가지 않을 것이다. 지역 격차가 확대되고 중심 도시와 성정부 소재지에선 주택 수요가 계속 늘어날 것이다. 그래서 지역별로 차별화된 전략이 건설사에 중요하다. 건설사는 더욱 강해지고 장기적인 안목을 가져야 한다.”
도시, 농촌, 지역의 성장을 연구한 루밍 중국발전연구원 원장은 “지금까지 집값이 오른 이면에는 공간 배치의 불일치, 즉 인구 이동과 토지자원 공급 방향이 일치하지 않는 문제가 있었다”며 “지난 2년 동안 문제가 개선됐지만 정책에서 주장하는 기대치에 도달하려면 아직 멀었다”고 말했다.

근본적 접근
2019년 8월 열린 중앙재경위원회 5차 회의는 토지관리제도를 개혁하고 토지관리의 융통성을 높여 우수한 지역이 성장하도록 돕고, 중심 도시와 도시군 등 가능성이 큰 지역의 경제성장과 인구수용 능력을 강화해야 한다고 강조했다.
“토지 공급과 인구 증가 속도가 일치하게 하는 것이 중앙에서 제시한 개혁 방향이다. 구체적인 방법으로 전국 건설용지 지표와 경작지 지표의 거래시스템을 만들 수 있다.” 경작지 지표는 경작지 보호를 위해 해마다 정부가 각 지역 건설용지 면적의 한도를 지정하고 신규 건설용지 공급 물량을 제한하려고 만든 지표다. 루밍 원장은 “인구가 유입되는 지역의 토지 공급을 늘리기 시작했지만 인구가 유출된 지역에선 건설용지 지표가 남아돈다”며 “농촌 지역에서 방치된 택지를 경작지로 전환하면 건설용지 지표가 발생하는데 전국 각 지역의 지표를 거래하거나 교환하는 제도가 없다”고 설명했다.

ⓒ 財新週刊 2021년 제35호
房地產“降槓桿”行至中途
번역 유인영 위원