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화샤싱푸는 어떻게 ‘부동산 대왕’이 됐나
[Focus] 중국 부동산 개발업체 화샤싱푸를 둘러싼 의혹
[86호] 2017년 06월 01일 (목) 허우원, 황룽, 위닝 economyinsight@hani.co.kr
지방정부와 협력해 난개발로 막대한 차익... 토지용도 변경 등 의혹투성이
 
부동산 개발업체 화샤싱푸는 최근 중국에서 새롭게 떠오른 ‘부동산 대왕’이다. 화샤싱푸는 허베이성 랑팡시를 중심으로 땅값이 쌀 때 토지를 대규모로 사들인 뒤 지방정부와 협력해 새도시를 개발해 분양하는 방식으로 막대한 차익을 냈다. 왕원쉐 화샤싱푸 회장은 이 덕에 허베이성 최고 부자에 올랐다. 화샤싱푸가 개발한 새도시는 대부분 개발 제한구역에서 이뤄졌다. 이 지역의 토지가 주택용지로 용도 변경되는 과정에서 여러 의혹이 쏟아졌다. 분양 차익에만 눈먼 나머지 주택의 품질 개선은 외면하면서 입주민들의 불만이 이어졌다.
 
허우원 侯雯 황룽 黃榮 위닝 于寧 <차이신주간> 기자
 
   
▲ 중국에서 새롭게 ‘부동산 대왕’으로 떠오른 화샤싱푸는 베이징 인근 도시에서 헐값에 토지를 사들인 뒤 새도시를 개발해 분양하는 방식으로 막대한 차익을 냈다. 한 남성이 허베이성 화샤싱푸 본사에서 화샤싱푸 개발 지역이 표시된 지도 앞에 서 있다. 연합뉴스
 
부동산 개발업체 화샤싱푸(華夏幸福)는 대형 부동산 개발업체들이 주목하지 않던 허베이성 랑팡시에서 사업을 시작해 5년 만에 총자산이 13배 늘었고 매출 기준 전국 10대 부동산 개발업체 대열에 합류했다. 2016년 화샤싱푸의 매출 1200억위안(약 19조7천억원) 가운데 90%가 수도 베이징을 둘러싼 지역에서 발생했고 대부분 랑팡 시내에 집중됐다. 주택사업 매출이 1011억4900만위안(약 16조6천억원)으로 전체 매출에서 84.1%를 차지했다.
 
지난 1년 동안 베이징 주변 지역 집값이 크게 올랐다. 랑팡시의 다광현, 샹허현 등 북부 2현과 구안현, 융칭현에서는 분양가가 몇 배로 뛰었다. 가격이 쌀 때 대규모 토지사용권을 확보한 화샤싱푸는 엄청난 수익을 냈다. 화샤싱푸의 설립자 왕원쉐 회장은 2016년 중국 부호조사기관 후룬연구원이 발표한 재산 순위에서 허베이성 최고 부자로 뽑혔다.
 
베이징 외곽 구안현 새도시 위탁개발 계약을 성사시킨 것 외에, 2007년에는 베이징 퉁저우구 랑팡다창회족자치현에서 토지 70km2를 확보해 부지 면적 8400무(畝, 1무는 약 666.7m2) 규모의 차오바이허 새도시를 개발했다. 그 뒤 전국 각지에서 같은 방식으로 ‘산업신도시’ 50여 곳을 개발했다.
 
산업신도시 개발사업은 현지 경제가 낙후해 투자 유치가 힘들기 때문에 대규모 주택 분양에 절대적으로 의존할 수밖에 없다. 싼값에 토지를 사들인 데 비해 집값이 가파르게 오르자 화샤싱푸는 랑팡시에서 추진한 주택 건설로 큰 이득을 취했다. 업계 관계자들은 이를 두고 ‘허베이성 밀가루로 베이징 빵을 만들었다’고도 말했다.
 
하지만 베이징을 둘러싼 수도권 지역에서 토지시장의 혼란이 이어졌고 화샤싱푸가 랑팡시에서 추진한 사업은 한때 논란을 불러일으켰다. 화샤싱푸가 다광현에서 개발한 새도시는 대부분 개발 제한이 있는 기본 농지였는데 이 토지가 상업 용지와 주택용지로 바뀌는 과정에서 뒷말이 무성했다.
 
의혹1: 민영기업이 왜 1급 개발?
차오바이허 새도시 콩취에청 단지는 다광현 시내에서 10여km 떨어졌다. 베이징 퉁저우구와 강을 두고 마주해 입지 조건이 우수한 지역이다. 분양사무소 직원은 이곳이 베이징과 인접해 살기 좋은 새도시라고 소개했다. 주변에 5성급 힐턴호텔이 세워졌지만 다른 상업시설은 아직 들어서지 않았다. 유일한 상점가에도 입점 매장이 손에 꼽을 정도였다. 현지 중개업자들은 투자자들이 단지 내 아파트 대부분을 사들였다고 전했다.
 
베이징과 톈진, 허베이성을 아우르는 광역개발 사업이 추진되면서 차오바이허 새도시 집값도 덩달아 올랐다. 2~3년 전까지만 해도 1m2에 5천~6천위안(약 82만~98만원)이던 집값이 지금은 2만위안(약 328만원)까지 올라 베이징 시내 단지보다 높게 형성됐다. 차오바이허 새도시 콩취에청 단지는 산업단지주택이다. 2007년 화샤싱푸가 다광현 정부와 위탁개발 계약을 맺어 개발했고 면적은 70km2, 위탁 기한은 50년이다.
 
화샤싱푸는 새도시 건설 과정에서 대규모 농지를 수용했고 토지용도를 변경했다. 업계 관계자들은 화샤싱푸가 1급 개발과 2급 개발을 동시에 진행했다고 본다. (중국의 토지개발은 1급과 2급으로 나뉜다. 1급 개발은 주로 국영기업 주도로 토지수용부터 기존 시설 철거와 정비, 도로·수도 등 기초 인프라 정비 뒤 개발 가능지로 전환한다. 2급 개발은 1급 개발이 완료된 토지에 지상 건축물을 건립하는 걸 말한다. 보통 중국에서는 1급 개발이 완료된 개발 가능지에 주거시설, 상업시설 등을 건설하기 위해 입찰로 2급 개발 사업자를 선정한다. -편집자) “허베이성 새도시 건설 과정을 살펴보니 매우 이상하다는 판단이 들었다. 지방정부가 추진하는 산업단지는 보통 도시건설투자공사가 맡는데 허베이성은 정부가 위임한 민영기업이 토지의 1급 개발을 진행했다. 매우 특수한 사례다.” 랑팡시에서 개발사업을 진행한 부동산 개발업체 책임자가 말했다.
 
대다수 부동산 개발업체는 주택단지를 건설하고 분양하는 2급 개발에만 관여한다. 1급 개발은 기초 개발에 속해 많은 자금을 투입해야 하고 수익률이 낮기 때문이다. 한 부동산 개발업체 관계자는 “1급 개발은 철거와 이주 과정에서 사회적 갈등이 발생하기 쉽고 현지 정부와 밀접한 관계를 유지해야 하기 때문에 외지에서 온 민영기업이 진입하기 어렵다”고 말했다.
 
차오바이허 새도시에서 만난 주민들은 강제 수용과 철거를 당했다고 말했다. 그리고 이는 화샤싱푸가 배후에서 조종한 것이라고 믿었다. 하지만 화샤싱푸 쪽은 토지수용과 철거는 정부 쪽 관리위원회가 맡았고 계약에 따라 화샤싱푸는 토지 수용과 철거 작업을 담당하지 않았다고 주장한다.
 
“우리는 1급 개발을 맡지 않았고 1급과 2급 개발을 통합하는 방식도 아니다. 우리 회사는 산업신도시의 종합위탁개발사다.” 장수펑 화샤싱푸 사장은 “우리는 민관 합작 투자사업(PPP) 방식으로 정부와 협력한다. 설계와 토지 정비, 기반시설 건설, 공공시설 건설, 산업서비스, 시정 운영 등 6개 분야를 위탁받았다”며 “1급 개발 분야에선 투자만 대행할 뿐 실제 철거는 정부가 맡았다”고 말했다.
 
하지만 화샤싱푸와 자회사의 재무보고서, 회사 소개, 위탁개발계약서, 신탁상품 계획서 등 관련 문건을 보면 ‘토지정비’와 ‘토지정비투자’란 표현이 동시에 등장한다. 또한 화샤싱푸가 1급 개발 권리를 가지고 정부는 토지 취득에 필요한 수속과 철거에 필요한 행정 지원을 제공한다는 내용이 포함돼 있다.
 
랑팡시 인민법원은 2016년 9월9일 화샤싱푸가 토지를 수용하고 철거하기 위해 뇌물을 제공했다고 판결했다. 2013년 5월 샹허현 인민정부가 지즈우촌 토지를 수용하는 과정에서 화샤싱푸의 자회사 샹허딩타이공사(香河鼎泰公司)가 촌 위원회 우아무개 주임에게 뇌물 15만위안(약 2500만원)을 주고 보상완료 증명서를 받은 것으로 드러났다. 토지수용에 참여했던 한 관계자는 다른 지역에서도 비슷한 사례가 있었다고 말했다.
 
   
▲ 화샤싱푸는 새도시 건설 과정에서 개발제한구역의 대규모 농지를 수용한 뒤 편법적으로 토지용도를 주택용지로 바꿨다. 오성기 뒤로 허베이성의 새도시 개발 현장이 보인다. REUTERS
 
의혹2: 상업용지가 어떻게 주택용지로?
중국에서는 경작지를 일반경작지와 기본농지로 구분해 기본농지를 엄격하게 보호한다. 1998년 국무원은 ‘기본농지보호조례’를 발표하고 기본농지보호구역을 법으로 확정했다. 조례에 따르면 기관이나 개인이 함부로 용도를 변경하거나 점용할 수 없고, 용도를 변경하거나 토지를 수용하려면 반드시 국무원의 비준을 얻어야 한다고 규정했다.
 
2009년 작성된 다광현 토지이용계획도를 보면 탄타이촌 인근 지역이 기본농지로 표시돼 있다. 마을 주민들은 1980년대 개혁·개방 초기 마을에 기본농지 보호 구역을 알리는 비석을 세웠다고 했다. 하지만 화샤싱푸가 다광현에서 주택단지를 건설하면서 이 비석들이 사라졌다.
 
1급 개발과 국유토지 관리에 종사하는 관계자들은 지금은 중국 정부가 기본농지의 영구보호구역을 확정했지만 과거에는 기본농지를 엄격하게 보호하지 않았다고 지적했다. 지방정부가 경작지 보상 정책에 따라 기본농지의 위치를 조정할 수 있었다. 상급 정부가 기본농지의 전체 면적을 확정하면 구체적인 위치는 지방정부가 조정할 수 있었다.
 
다광현 톈거좡촌의 한 마을 주민은 “촌 위원회가 주민들에게서 토지청부계약서를 회수하면서 토지용도를 적는 칸에 ‘황무지’로 표기했다”고 말했다. “기본농지를 황무지로 표기해 농민에게서 회수한 뒤 기본농지가 아닌 토지로 변경해 상급기관에 토지수용을 신청했다.” 화샤싱푸의 내부 사정을 아는 개발사 관계자 두명이 이 사실을 확인했다.
 
기본농지를 수용한 뒤 토지용도가 상업용지로 바뀌었다. 이후에도 비합리적 절차를 통해 주택용지로 다시 전환됐다. 톈거좡촌에서도 비슷한 일이 벌어졌다. 허베이성 국토청이 비준한 상업용지와 기반시설용지가 주택용지로 변경돼 토지사용권이 매각됐다. 일련의 과정을 거친 탄타이촌과 톈거좡촌 토지는 결국 화샤싱푸 자회사 손으로 들어갔다. 허베이성 국토청이 비준한 상업용지가 어떻게 주택용지로 바뀐 것일까? 화샤싱푸는 이에 대해 “베이징시 동부 지역 확장 및 랑팡시 북부 2현 통합 정책과 관련 있다”고 응답했지만 구체적인 내용은 설명하지 못했다.
 
의혹3: 낙찰자가 정해진 경매?
토지사용권 매각 규정에 따라 1급 개발이 끝난 토지는 지방정부가 보유하고, 정부사업이 아닌 수익성 사업에 쓰이는 토지의 사용권은 반드시 공개입찰이나 경매를 통해 공개 매각해야 한다. 하지만 다광현 산업단지 내 상업용지와 주택용지는 모두 화샤싱푸 자회사 손으로 들어갔고 1급 개발과 2급 개발을 통합 추진하는 결과를 가져왔다.
 
2011년부터 2015년까지 화샤싱푸는 자회사를 통해 다광현에 위치한 주택용지 5324무를 확보했다. 베이징의 한 부동산 개발업체 책임자는 “과거 허베이성 토지시장이 무질서했기 때문에 이런 현상이 발생했다”고 말했다. 그는 “지방정부가 워낙 자금 부족에 시달리다보니 부동산 개발업체가 정부 대신 토지의 1급 개발을 진행했고 정부와 이익공동체가 됐다”며 “전국적으로 비슷한 사례가 많다”고 덧붙였다.
 
다광현 산업단지는 화샤싱푸가 구안현에서 개발한 방식을 그대로 옮겨온 것이다. 구안현은 화샤싱푸의 고향과 같은 곳이다. 지난 14년 동안 화샤싱푸는 구안현 북부에 새도시를 세웠다. 새도시는 베이징시 다싱구와 마주 보고 있다. 그 토지의 1급 개발은 화샤싱푸의 자회사 산푸웨이터가 맡았고 다른 자회사가 경매를 통해 토지사용권을 사들였다. 2009년부터 지금까지 화샤싱푸는 구안현에서 주택용지 8318무를 확보했고 이를 기반으로 새도시를 개발했다.
 
화샤싱푸의 2015년 실적을 보면 환베이징지역(허베이성 랑팡시·장자커우시·친황다오시)에서 얻은 매출이 338억2400만위안(약 5조6천억원)으로 전체 매출의 88.8%를 차지했다. 그렇다면 환베이징지역의 주택사업 매출은 얼마나 될까. 화샤싱푸는 이를 명확하게 구분하지 않았다. 2015년 재무보고서와 관련 자료를 종합하면 주택사업(산업단지주택과 도시개발주택 포함) 매출이 전체 매출의 70%를 차지한다. 결국 화샤싱푸는 그들이 홍보하는 것처럼 ‘산업신도시 개발사’가 아닌 전형적인 부동산 개발업체인 셈이다. 구안현과 다광현 등 베이징과 인접한 랑팡시 지역에서 화샤싱푸의 부동산 시장 점유율은 60% 이상이다.
 
화샤싱푸는 싼값으로 토지사용권을 얻었다. 2015년 자료를 보면 84개 필지의 토지사용권을 얻기 위해 80억위안(약 1조3천억원)을 지출해 1m2당 토지사용료가 1214위안(약 20만원)에 불과했다. 그런데 분양가는 1m2당 무려 9264위안(약 152만원)이었다. 2016년 부동산 가격이 급등했기 때문에 화샤싱푸의 순이익도 상당할 것으로 예상된다. 2016년 랑팡시 부동산 가격 상승폭은 전국 2위였고 북부 2현의 새 주택은 분양가가 1m2당 1만8천~2만위안까지 올랐다.
 
화샤싱푸 관계자는 일반 부동산 개발 업체가 기반시설 개발이 이뤄진 토지를 입찰이나 경매를 통해 확보한 것과 달리, 화샤싱푸가 보유한 토지는 대부분 토지 정비나 기반시설 개발이 이뤄지지 않은 상태라고 지적했다. 화샤싱푸는 해마다 몇몇 지역을 선정해 기반시설을 개발했다. 특히 일반 부동산 개발업체보다 적게는 10배에서 많게는 100배까지 많은 토지를 갖고 있어 m2가 아닌 km2를 단위로 계산한다.
 
화샤싱푸의 2급 개발은 신속한 자금 회전을 통한 현금흐름 확보가 목적이기 때문에 주택의 품질은 중요하게 생각하지 않았다. 그래서 불법이나 편법 분양이 끊이지 않았다. 한 주택 매수인은 “화샤싱푸는 토지사용권을 확보하면 바로 선분양을 시작했고 조감도 한 장만 보고 집을 계약할 정도였다”며 “화샤싱푸가 선분양한 물건의 경우 은행에서 미리 대출을 승인해줬다”고 말했다.
 
화샤싱푸의 전직 직원이 말했다. “화샤싱푸는 다른 부동산 개발업체와 달랐다. 주택 설계나 시공에 전혀 신경 쓰지 않아 입주민들의 불만이 이어졌다. 토지사용권을 확보하자마자 선분양을 시작하고 자금을 회전시켜 산업단지 개발에 현금을 투입해야 했기 때문이다.”
 
ⓒ 財新週刊 2017년 11호
【造城者: 神話與陰影】地大王是非(下篇)
번역 유인영 위원
 
 
 
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