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강남 집값 상승이 대전 집값 올릴까?
[Issue]충청권 주택가격 파급효과
[14호] 2011년 06월 01일 (수) 김봉한 economyinsight@hani.co.kr

김봉한 공주대 경제통상학부 교수

주택 가격 안정은 국민경제 전체뿐만 아니라 지역경제에도 주요한 논쟁거리다. 지역 주택 가격은 전국적 요인과 지역적 요인, 타 지역 주택 가격에 영향받는다. 전국적 요인으로는 부동산 정책, 금리, 유동성 및 경기변동 등이 있다. 지역적 요인으로는 지역 주택의 수요와 공급 상황, 지역 소득, 지역의 은행 여신과 지역 개발 등 지역의 특수 요인 등이 있다.
일반적으로 지역 주택 가격의 편차가 심화되고 있다. 우리나라의 경우 1980년 후반부터 지역 주택 가격에 대한 지니계수 등을 계산해보면, 지역 간 격차가 확대되는 추세다. 미국의 경우 지역별로 1인당 국민소득의 격차는 줄어들고 있지만, 지역별 주택 가격의 편차는 심화되고 있다. 지역 간 주택 가격의 편차가 심화되면 두 가지 정보가 주택 가격의 안정을 위해 주요 관심사가 된다. 하나는 지역 주택 가격 간 파급효과의 존재 여부와 그 크기다. 또 다른 하나는 이자율 등 전국적 요인이 지역 주택 가격을 결정하는 데 어느 정도 영향을 미치는지다. 

   
 
주택 가격 결정의 공통 요인과 지역적 요인
지역 주택 가격 간 파급효과가 중요한 이유는 다음과 같다. 지역 주택 가격 간 파급효과가 강하게 나타나면, 일부 지역에서 급등한 주택 가격이 다른 지역으로 확산돼 전국적으로 주택 가격에 거품이 형성될 수 있다. 즉, 특정 지역의 주택 가격 상승이 투기 심리를 자극해 다른 지역의 주택 가격을 동반 상승시켜 주택 가격의 거품이 광범한 지역으로 확산된다. 특히 수도권 주택 가격의 상승이 전국의 주택 가격 상승을 주도한다는 주장이 꾸준히 제기되고 있기 때문에 주택 가격의 지역 간 파급 행태에 대한 정확한 분석이 요구된다. 지역별 주택 가격의 결정 요인이 전국적인 공통 요인과 지역적 요인으로 분해된다면, 지역별로 주택 가격을 효과적으로 안정시키려면 이 요인들에 대한 분석이 필요하다.
유럽중앙은행(ECB)에서 개발된 글로벌벡터자기회귀(GVAR) 모형은 여러 국가나 지역을 분석할 때 편리한 장점이 있다. 여기에서는 충청 지역의 주택 가격 변동을 GVAR 모형으로 사용해 전국적 요인, 지역적 요인, 타 지역 주택 가격으로 분해하고, 충청권 주택 가격 간 상호 파급효과를 분석한다.
GVAR 모형은 각 지역의 산업 생산, 주택 가격 등을 국민경제에 공통적인 정책 변수인 이자율·통화량·경상수지 등과 타 지역 경제의 산업 생산, 주택 가격 등과의 상호작용에 의해 결정한다. GVAR 모형의 추정치를 이용해 ‘충격-반응 함수’(Impulse-Response Function)를 추정하면 변수 간 상호 동태적 관계를 비교적 쉽게 분석할 수 있다.
여기에서 사용된 데이터는 국민은행 월별 아파트매매지수다. 표본 기간은 2004년 7월~2009년 8월이다. 서울에서는 2005년~2008년 상반기 중에 주택 가격이 상승 추세를 보였다. 하지만 충청권은 청주와 논산에서만 뚜렷한 상승 추세를 보였다. 반면 대전·연기·계룡은 하락 추세를 보였다. 이 데이터의 특성을 <그림1>과 <그림2>에 나타난 상관계수로 볼 수 있는데, 표본 기간 중 서울과의 상관계수가 지역별로 뚜렷한 차이를 보인다.
즉, 충북의 청주·충주·청원과, 충남의 천안·논산의 경우 상관계수가 양(+)의 부호다. 하지만 대전과 충남의 여타 도시의 경우 상관계수가 음(-)이다. 이런 단순한 상관계수의 추정치로 볼 때 서울 주택 가격의 상승은 충북 지역과 천안 등 충남의 서북부 지역에 영향을 미친 것이다. 하지만 대전과 여타 충남 도시의 경우 서울 주택 가격의 영향을 받지 않았다.
나는 충청권 10개 대표 지역의 아파트 가격을 내생변수로 하고, 서울 아파트 가격과 이자율 및 산업생산지수를 외생변수로 하는 GVAR 모형을 이용해 충남권 지역의 아파트 가격 파급효과를 분석했다. 실증 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 대전의 아파트 가격이 상승하면 아산·천안의 아파트 가격이 가장 크게 상승했다. 다음으로 연기·공주·청주·충주가 유사한 크기로 상승했다. 계룡은 오히려 하락했다. 대전 인접 지역인 공주·연기·계룡의 경우 아파트 가격이 특별히 상승하는 현상이 발생하지 않아 대전의 아파트 가격이 충청권의 아파트 가격을 선도했다고 볼 수 없다. 

   
2003년 4월 대전 서구 갑천변의 아파트단지.

 수도권 집값 상승, 대전·천안에만 영향
둘째, 청주의 아파트 가격이 상승하면 충주·천안·연기가 가장 크게 상승했다. 다음으로 대전·청원·연기·공주·아산이 유사한 크기로 상승했다. 계룡은 하락했다. 청주의 인접 지역인 충주·천안·연기의 아파트 가격이 특히 상승했다. 이는 청주의 아파트 가격 상승이 적어도 충청권의 인접 지역 주택 가격을 선도했을 것이다.
셋째, 천안의 아파트 가격이 상승하면 인접 지역인 아산의 아파트 가격이 가장 크게 상승했다. 다음으로 대전·공주·청주·충주 등이 유사하게 상승했다. 논산·연기가 소폭 상승했고, 계룡은 오히려 감소했다. 천안의 인접 지역인 아산은 아파트 가격이 가장 크게 상승해 천안의 가격 상승이 전체 충청권에 미치는 파급효과는 낮았다.
넷째, 서울의 아파트 가격이 상승했을 때, 충청권에서 아파트 가격 상승폭이 큰 지역은 대전·논산·천안 순이었다. 충북 지역을 포함한 여타 지역은 상대적으로 낮게 상승 또는 하락했다. 이때 수도권의 주택 가격 상승은 충청권에서 충북 지역을 제외하고 대전과 천안 등 대도시에만 영향을 미쳤다.
이자율과 산업 생산의 상승이 충청 지역의 주택 가격에 미치는 충격-반응 함수의 추정 결과는 다음과 같다.
첫째, 이자율이 상승하면 주택 가격이 일부 지역에서는 하락하고, 일부 지역에서는 상승했다. 대전과 논산에서는 지속적으로 하락했고, 청주·충주·연기 지역에서는 상승했다. 변동 크기는 매우 작았다. 이 현상은 이자율 상승이 충청권의 집값 안정에 미치는 효과가 제한적임을 시사한다.
둘째, 산업 생산이 상승하면 계룡 지역을 제외한 주택 가격이 상승했다. 특히 연기 지역의 상승이 상대적으로 높았다. 하지만 상승 크기는 그다지 높지 않았다. 결국 이자율처럼 산업 생산도 충청권의 주택 가격에 큰 영향을 주지 못한 것이다.
실증 분석에서 얻은 결과를 요약하면 다음과 같다. △서울의 아파트 가격이 상승했을 때, 충청권에서 가격 상승폭이 큰 지역은 대전·천안·연기 순이었다. 하지만 수도권의 충청 지역에 대한 파급효과는 낮았다. △대전의 아파트 가격이 상승하면 아산과 천안이 가장 크게 상승했다. 대전의 인접 지역인 공주·연기·계룡은 가격이 특별히 상승하지 않아 대전의 주택 가격이 충청권의 주택 가격을 선도했다고 볼 수 없다. △청주의 아파트 가격이 상승하면 청주의 인접 지역인 충주·천안·연기 가격이 특히 상승했다. 이는 청주의 아파트 가격 상승이 적어도 충청권의 인접 지역 주택 가격을 선도한 것이다. △천안의 아파트 가격이 상승하면 인접 지역인 아산의 아파트 가격이 가장 크게 상승했다. 천안의 인접 지역인 아산에만 가격이 크게 상승해 천안의 가격 상승이 전체 충청권에 끼치는 파급효과는 낮은 것이다. △이자율이 상승하면 주택 가격이 일부 지역에서는 하락하고 일부 지역에서는 상승했다. △산업 생산이 상승하면 주택 가격이 일부 지역에서는 하락하고 일부 지역에서는 상승했다. 이자율과 산업 생산은 충청권의 주택 가격에 큰 영향을 미치지 못했다. 
 
전국적 집값 안정 정책, 효과 낮아
 
   
지난 3월 금강 유역의 세종시 건설공사 현장.
이 실증 분석 결과가 제시하는 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 서울, 특히 강남 주택 가격의 상승이 충청권으로 파급돼 충청권 주택 가격에 거품이 형성될 가능성은 매우 낮다. 따라서 수도권의 주택 가격을 안정시키기 위한 정책을 중앙정부가 전국적으로 동일하게 실시하면 정책 효과가 낮을 것이다.
특히 이자율 상승이 지역의 주택 가격 안정에 미치는 효과가 제한적인 것으로 나타나기 때문에, 이자율 조정 등과 같이 전국의 주택 가격을 동일하게 안정화하는 거시경제 정책만으로는 주택 가격 안정을 달성하기 쉽지 않다. 충청권의 주택 가격은 수도권 주택 가격과 차별되게 변동하기 때문에 충청권의 주택 상황을 반영한 충청권에 맞는 주택 정책을 펼 필요가 있다.
둘째, 천안·대전 아파트 가격의 충청권에 대한 파급효과는 인접 지역에 국한돼 보인다. 하지만 청주는 충주·천안·연기에 미치는 효과가 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 청주 지역의 주택 가격 안정을 위한 충남과 충북의 공통 노력이 필요하다. 천안·아산의 충남 서북 지역과 대전을 중심으로 한 지역 및 기타 충남 지역, 그리고 충북의 내륙 지역을 구분해 주택 가격의 추이를 살펴보고 지역마다 안정화를 위한 정책적 노력을 취할 필요가 있다.
bongkim@kongju.ac.kr

   
 

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