뉴무장취 牛牧江曲 <차이신주간> 기자

▲ 중국 상하이 주상복합아파트 단지에 내걸린 대형 건설사 룽촹중국의 광고판. 대부분 건설사와 달리 업계 5위권인 룽촹중국은 2020년 실적이 올랐다. REUTERS

규모의 효과가 나타나면서 부동산업계에선 지난 몇 년 동안 강자가 더 강해지는 집중 현상이 두드러졌다. ‘3개의 붉은 선(레드라인)’과 ‘2개의 집중’ 정책을 본격적으로 시행하면 대형 건설사의 시장점유율이 높아지는 현상이 심화된다.
3개 붉은 선 정책은 건설사의 부채 총량에 한계를 설정했다. 보통 건설사의 규모가 커지면 조달할 수 있는 부채 규모도 커진다. 규모가 크지 않지만 부채비율이 높은 건설사가 가장 곤란해졌다. “규모가 작은 건설사가 성공할 가능성이 사라졌다. 상위 10위권 건설사의 명단이 고정됐다.” 쑨훙빈 룽촹중국 이사회 의장은 2020년도 중기 실적 투자자 회의에서 3개 붉은 선 정책을 시행한 뒤의 업계 상황을 이렇게 전했다. 쑨훙빈 의장은 2015년부터 대대적인 인수·합병을 추진하고 레버리지를 확대해 경쟁사를 추월했지만, 이제 이 방법을 쓸 수 없다.
안신증권(安信證券)이 2021년 1월14일 발표한 보고서는 건설사 자금 조달과 관련한 신규 정책을 시행하고 은행 대출까지 제한하자 자금이 대형 건설사와 국유기업에 집중되고 소형 건설사의 자금 압박이 심해졌다고 지적했다. 부동산정보 제공업체 중국부동산정보그룹(CRIC)의 보고서를 보면 2020년 상위 50개 건설사의 매출액 비중이 54.6%로 전년 동기 대비 1.7%포인트 올랐다. 상위 100개 건설사의 매출액 비중은 2.1%포인트 늘어난 65.6%를 기록했다.

중소 건설사 자금 압박
쑨훙빈 의장은 2020년도 투자자 회의에서 “앞으로 3년 동안 적어도 3개 건설사의 매출액이 1조위안을 돌파할 것”이라며 “새 정책으로 건설사 분화가 가속되고 일부 기업은 퇴출될 것”이라고 말했다. “2개의 집중 정책의 취지는 토지 공급을 늘리고 토지시장의 투명도를 높이는 것이다.”
2020년 2월 하순 톈진시와 칭다오시가 2개의 집중 형식에 맞춰 주택용지를 공개 출양한다고 밝혔다. 출양 공고를 동시에 발표하고 출양 절차를 몰아서 진행하는 것이다. 한 해에 세 차례 이상 공고할 수 없기에 시간 간격과 필지 수량의 균형을 맞춰야 한다. 이후 상하이, 항저우, 광저우 등 다른 지역에서도 이 정책을 시행했다.
2개의 집중 정책은 건설사가 이성적으로 토지사용권을 매입하도록 유도하고 부동산 가격을 억제하는 효과가 있다. 리위자 광둥성주택정책연구센터 수석연구원은 토지의 집중 출양은 토지 공급에 대한 장기적 규제에서 중요한 내용이라고 강조했다. 과거에는 토지 공급이 규칙적이지 않았다. 어떤 토지가 공급될지 예상할 수 없으므로 출양 공고가 나오는 대로 건설사들이 경쟁적으로 응찰했다. 토지 등 부동산 가격 상승으로 이어졌다. 토지를 집중적으로 공급하면 건설사가 무조건 토지를 확보하려 달려들지 않는다. 자사의 필요에 따라 매입 시기와 입지를 선택할 수 있어 토지시장의 건전한 발전에 도움이 된다.
집중 출양이 공정한 토지사용권 매입 환경을 조성하는 데 도움되지만 강자 집중 현상을 줄이기는 쉽지 않다. 매출액 1천억위안 규모의 건설사에서 토지사용권 업무를 담당하는 직원에 따르면, 대도시 토지사용권 경매 시장에서 대형 건설사 담당자들은 입찰 전에 ‘서로 인사를 나누며’ 과열 경쟁에 따른 가격의 과도한 상승을 막는다. 토지 출양을 집중적으로 진행하면 건설사가 동시에 여러 필지 경매에 참여하기가 어렵다. 그러면 대형 건설사들이 조율해 양질의 필지를 가져간다. 중소형 건설사가 좋은 땅을 얻을 가능성이 낮다. 좋은 필지를 구하지 못하면 분양 경쟁력이 떨어진다. 이 직원은 “동시에 분양하면 입지 조건이 좋지 않은 소형 건설사 주택은 분양 자체가 힘들어질 것”이라고 말했다.

▲ 중국 최대 건설사인 비구위안이 윈난성 쿤밍에 짓는 고층 아파트. 땅값 급등으로 건설사들의 양극화가 심해졌다. REUTERS

가격제한 효과
가격제한 정책이 시행되고 토지 비용이 오르면서 건설사의 매출액은 늘었지만 이익은 늘지 않는 현상이 지속됐다. 핑안증권(平安證券)이 2021년 3월28일 공개한 보고서에 따르면 2020년에 모니터링한 13개 대·중형 건설사의 매출액 증가율(평균값)은 25.1%였다. 2019년보다 13.3%포인트 낮다. 모회사 주주에 귀속되는 순이익의 증가율(평균값)은 0.1%로 31.8%포인트나 떨어졌다. 건설사의 이익률 증가 속도가 매출액보다 현저하게 낮았다.
건설사의 매출총이익률 하락이 주요 원인이다. 이들 13개 건설사의 2020년 매출총이익률(평균값)은 26.6%로 전년 동기 대비 4.7%포인트 하락했다. 여러 건설사는 실적보고회에서 매출총이익률 하락이 부동산 가격제한 정책과 2016~2018년 상승한 땅값 때문이라고 설명했다. 건설사의 매출총이익률은 2018년부터 하락세를 보였다.
이번 부동산 규제의 시발점은 2016년 하반기에 발표한 9·30 정책이다. 베이징시를 비롯한 주요 지역에서 발표한 이 정책은 1주택 매입 때 내야 하는 선불 계약금의 비율을 35%로 올리고, 2주택은 50%로 올리는 등 8가지 규제 항목을 담고 있다. 2017년 3·17 정책(2주택 매입 때 선불 계약금 비율을 80%로 올리고, 무주택 가구가 주택 매입 때 부동산 대출 이력이 있으면 2주택으로 간주해 역시 그 비율을 80% 적용하는 등 가장 엄격한 규제)이 나온 다음부터 대폭 강화됐다.
이후 일부 지역에선 토지사용권 출양을 공고할 때부터 해당 토지에 짓는 주택의 분양가를 제한하기도 했다. 지난 3년 동안 토지시장은 상승세를 보였지만, 위에서는 가격상한제로 누르고 아래에서는 지가가 올라 건설사의 이익에 한계가 있을 수밖에 없다. 그래서 이 기간에 지은 주택의 품질에 의문을 갖는 사람들도 있다.
2020년 뤼청중국의 매출총이익률은 2019년 말 24.8%에서 23.7%로 떨어졌다. 겅중창 전무이사는 실적보고회에서 “분양가를 제한해 브랜드 가치가 가격에 충분히 반영되지 않았기 때문”이라고 말했다. 자오이 룽후그룹(龍湖集團) 최고재무책임자도 실적보고회에서 매출총이익률의 하락 원인은 가격제한 정책 때문이라고 주장했다. 이 회사의 매출총이익률은 4.5%포인트 줄어든 29.3%였다. 화타이증권(華泰證券)이 2021년 2월25일 발표한 보고서에 따르면 2020년 1~3분기 건설사의 평균 매출총이익률은 28.2%로, 2018년 대비 4%포인트 하락했다.

땅값 폭등의 여파
지나치게 오른 땅값은 건설사의 이익을 잠식했다. 전국 토지시장의 초과이익률(토지원가 대비 토지사용권 매각 가격의 비율)은 2016~2017년 최고치를 기록했다. 중국지수연구원의 보고서에 따르면 2015년 전국 토지출양금은 2조1793억위안, 평균 초과이익률은 16%로 2014년보다 6%포인트 올랐다.
2015~2016년 ‘대출 기근’ 속에서도 대규모 신규 신용대출 자금이 부동산시장으로 유입됐다. 전국 토지시장 평균 초과이익률은 43%로 뛰어 2015년보다 27%포인트 늘었다. 2017년 규제가 본격화해 토지시장의 평균 초과이익률이 29%로 하락했지만 여전히 높은 수준이었다. 2018~2019년에는 초과이익률이 13%로 떨어졌다.
2016년 지가가 급등하자 여러 지역에서 ‘지왕’이 탄생했다. 부동산정보 제공업체 CRIC의 자료에 따르면 2016년 전국에서 340개 필지가 단위 또는 전체 매매가가 가장 비싼 지왕에 등극했다. 부동산 개발사업은 결산이 이월되는 특성이 있어 매출 실적이 1~2년 뒤 집계된다. 예를 들어 건설사의 2020년도 사업보고서는 2017년과 2018년 또는 2019년 일부 실적을 담았다. 이 실적에는 2015~2017년 공급된 높은 토지가격이 반영됐다.
매출 규모에 따른 2020년 업계 순위는 2019년과 비교해 큰 변화가 없었다. 건설사의 실적은 대부분 늘었지만 증가율은 감소했다. 분양계약 매출액을 기준으로 집계한 2020년 업계 상위 5개 기업은 비구이위안, 중국헝다, 완커, 룽촹중국, 바오리디찬이었다. 각각 매출액이 전년 동기 대비 3.3%, 20.3%, 11.6%, 3.4%, 8.9% 늘었다. 룽촹중국과 비구이위안은 실적 증가율이 떨어지고 중국헝다와 완커는 올랐다.
비구이위안은 2018년부터 분양계약 매출액을 공개하지 않고 회사귀속 매출액만 공개했다. 건설사의 매출을 계산하는 기준은 분양계약 매출액과 회사귀속 매출액으로 나뉜다. 전자는 해당 기업이 다른 기업과 공동 개발한 사업의 매출액을 모두 포함하지만, 후자는 해당 기업의 지분 비율에 따른 매출액만 포함한다.

ⓒ 財新週刊 2021년 제14호
房地產回歸實業
번역 유인영 위원