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인구유입 못 따르는 공급 집값 큰 폭 하락 없을 듯
[Focus] 한풀 꺾인 홍콩 부동산- ② 전망
[103호] 2018년 11월 01일 (목) 류옌페이 economyinsight@hani.co.kr

류옌페이 劉雁菲 <차이신주간> 기자 

   
▲ 2017년 11월 방 4개짜리 주택이 11.6억홍콩달러(약 1675억원)에 팔려 화제를 모은 홍콩 부동산개발업체 휠록의 마운트니컬슨 아파트 단지. REUTERS
홍콩 부동산시장에 영향을 미치는 요인으로 금리 인상이 주목받고 있다. 미국 연방준비제도(연준)는 2015년 12월부터 2018년 6월까지 기준금리를 7차례 올렸다. 홍콩 금융관리국도 은행이 자금을 빌릴 때 적용하는 디스카운트 윈도 금리를 2.25%까지 올렸다. 하지만 홍콩 은행들은 아직까지 대출 우대금리를 올리지 않았다. 홍콩 은행들은 두 가지 방식으로 주택구입 자금을 빌려준다. 시중금리를 반영하는 ‘홍콩 은행 간 금리 하이보 1개월물’을 기준으로 하는 ‘H모기지’와 은행의 우대금리를 기준으로 하는 ‘P모기지’다.
 
매수자가 H모기지를 선택하면 최종 대출금리는 ‘하이보+1.25% 또는 1.265%’가 된다. 하이보 금리가 매일 변동하기 때문에 상한선을 설정해 최고금리를 계산한다. 실제 금리는 보통 2.15% 수준이다. 8월 초 시티은행과 항셍은행, 스탠더드차타드은행 등은 최고금리를 2.35%로 올렸다. 홍콩재정자본시장협회에 따르면, 8월20일 이후 1개월물 하이보 금리는 1.4~1.7%를 유지했다. H모기지를 선택한 매수자들이 부담해야 하는 금리가 상한선에 도달했다는 뜻이다. 연초 1개월물 하이보 금리는 1% 이하였다.
 
매수자가 P모기지를 선택하면 최종금리는 ‘P-××%’가 된다. 홍콩 은행 우대금리(P)는 2008년 11월 이후 5~5.25%에서 변동이 없다. 실제 금리는 ‘P-3.1%’로 계산하므로, 보통 2.15% 대출금리를 적용한다. 8월 초 은행들은 H모기지 금리를 인상하는 한편, P모기지 금리를 ‘P-3%’로 조정해 실제 부담하는 금리가 2.25%로 오른 상태다.
 
시장에서는 대형 은행들이 지난 10년 동안 동결했던 이 우대금리를 3분기부터 인상할 것으로 예상했다(HSBC 등 2018년 9월28일 0.125%포인트 인상 -편집자). 9월4일 OCBC윙항은행은 예금금리를 0.01%에서 0.25%로 올렸다. 10년 만에 예금금리를 올린 것으로, 홍콩이 곧 금리 인상 주기에 진입함을 보여준다.
 
금리 영향 제한적
금리 인상은 주택구입 비용 상승을 의미한다. 하지만 영국 부동산 정보업체인 나이트프랭크의 린하오원 수석이사는 “부동산 매수자에게는 금리 인상의 심리적 영향이 더 크다”고 말했다. 금리 인상 요인만 보면, 주택구입 자금 대출금리가 5%를 넘어가야 집값이 15% 정도 하락한다. 이 때문에 그는 홍콩 부동산이 2018년의 가격 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 
 
리웨이례는 “금리를 점차 인상하겠지만 아직까지 낮은 수준이고 앞으로 2~3년 안에 5~6%까지 올라갈 가능성이 없다”고 말했다. “주택구입 자금 대출의 레버리지 비율(부채 의존도)이 1997년 수준에 미치지 못해, 금리 인상으로 인한 추가 비용 부담이 크지 않고 집값이 크게 떨어질 가능성도 적다.”
 
홍콩 주택구입 자금 대출 정책에 따르면, 자격 요건에 부합하는 매수자는 600만홍콩달러 이하인 주택을 살 때는 집값의 80~90%를 대출받을 수 있다. 집값이 700만~1천만홍콩달러일 때는 최고 60%, 1천만홍콩달러가 넘을 때는 50%까지 신청할 수 있다. 집값이 900만홍콩달러이고 60%를 30년 기한으로, 최근 가장 일반적인 H모기지의 최고금리인 2.15%를 적용해 대출을 신청하면 매수자는 한 달에 2만367홍콩달러를 상환해야 한다. 개인이나 가구의 소득이 4만9143홍콩달러 이상이어야 대출이 가능하다. 홍콩이 본격적으로 금리를 올려 실제 대출금리가 2.6% 된다면 매월 상환액은 1251홍콩달러 늘어나고, 이자비용은 지금보다 45만홍콩달러를 더 부담해야 한다. 만약 금리가 3.15%로 오르면 이자비용이 지금보다 102만홍콩달러 늘어난다.
 
매수자 구매력은 약화
이런 상황에서 집값이 떨어지면 평범한 주택 구입자들에게 적잖은 손실이 예상된다. 또 주택을 살 때 개발사나 대출기관이 ‘2차 모기지’를 제공하는데 보통 집값의 20~30%다. 금리가 1차 모기지보다 높아 금리가 오르면 이 부분의 대출비용도 늘어난다.
 
금리 인상이 금융비용 증가로 이어져 부동산시장에 부정적 영향을 가져온다고 해도 집값을 떠받치는 것은 공급과 수요의 관계다. 리웨이례는 이런 관점에서 보면 홍콩 집값이 크게 떨어질 이유가 없다고 했다. “홍콩은 인구의 순유입 상태이며, 지금의 인구 증가 속도로 계산하면 해마다 주택 3만 채가 필요한데 실제 공급량은 1만6천~2만 채다.”
 
홍콩 정부에 따르면, 2017년 말 현재 개인주택은 모두 117만4600채였다. 2018년과 2019년에 신축 개인주택이 각각 1만8100채, 2만400채가 완공될 것으로 예상된다. 홍콩운수·부동산국이 7월27일 발표한 자료에는 앞으로 3~4년 사이 개인주택 9만3천 채가 새로 분양될 예정이다.
 
하지만 홍콩 부동산시장의 위험은 여전히 존재한다. 린하오원 이사는 “앞으로 홍콩 부동산 가격이 떨어진다면 홍콩 정부가 주택시장을 겨냥해 추가 규제를 발표하거나 중-미 무역전쟁이 홍콩 경제에 타격을 줘서 주택 매수자의 구매력이 약화된 경우”라고 말했다. 부동산중개업체 리카코프 프로퍼티스의 천하이차오는 이 두 요인과 9월 금리 인상 우려가 함께 작용해 8~9월에 집값 상승폭이 0.5% 이하로 떨어질 것으로 예상했다. 무역전쟁이 격화돼 경제 전망이 흔들리면 사상 최장기간 유지됐던 집값 상승세가 끝날 수도 있다.
 
9월3일 잉야오캉 홍콩운수·부동산국 상임 사무국장은 “정부가 여론과 시장 상황을 주시하고 있으며, 필요하면 예고 없이 추가 규제 조처를 발표할 것”이라고 말했다. 부동산중개업체 지역책임자는 “무역전쟁의 영향으로 일부 고객의 부동산 매수 의지가 약해졌는데, 실물경제의 영향을 받아 매수자의 구매력이 떨어진 것”이라고 지적했다. 
 
* 2018년 11월호 종이잡지 90쪽에 실렸습니다.
 
ⓒ 財新週刊 2018년 제36호 
香港樓市迎來最強逆風
번역 유인영 위원
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