장얼츠 張而馳 왕징 王婧 취후이 屈慧 장신 張欣 <차이신주간> 기자

 

중국 부동산업계에서 보편적으로 자리잡은 ‘속도전’의 본질은 자금 운용 효율을 높이는 것이다. 부동산기업 재무책임자는 “1위안을 투자해서 5마오(중국 화폐 단위로 위안의 10분의 1)를 벌더라도 1년에 두 번 벌면 1위안을 버는 것과 같다”고 말했다. 룽촹중궈(融創中國) 관계자는 “부동산기업의 속도전은 현재 진행하는 사업으로 다음 사업의 비용을 충당하는 것으로 이해하면 된다”고 설명했다. “분양하기 전까지 거액 자금을 투입해야 하는데 개발 속도를 앞당기면 그 자금을 회수해 다음 사업에 쓸 수 있다.”

 

우젠빈 양광청(陽光城)그룹 부사장은 ‘2018 보아오부동산포럼’에서 “속도전은 현금흐름을 관리하기 위한 것”이라고 말했다. 그는 비구이위안 최고재무책임자 출신이다. 이 전략은 완커(萬科)가 미국 부동산업계에서 중국으로 들여온 것이지만, 지금은 비구이위안이 가장 효과적으로 구사하고 있다. 양궈창 비구이위안 회장이 신봉하는 경영철학은 ‘박리다매’다. 2017년 실적발표회에서 그는 “매출액 상위 10대 부동산개발사 가운데 비구이위안의 평균 분양가격이 가장 낮다”고 말했다.

 

2018년 4월 비구이위안은 모빈 사장 이름으로 된 내부 문서 3건을 직원들에게 보내 “속도전은 이길 수밖에 없는 비법”이라며 “모든 부서가 속도전을 위해 협조하고, 속도가 모든 업무의 우선순위가 돼야 한다”고 강조했다. 또 3·4선 도시에서 추진하는 개발사업의 분양과 건설허가, 자재 공급의 속도를 높이도록 촉구했다. 상벌제도도 발표했다. 토지 확보 뒤 3개월 안에 분양하면 20만위안의 장려금을 지급하는 반면, 7개월 이후 분양하면 사업책임자를 해임한다는 내용이다.

 

회사 전략은 사람을 통해 실행된다. 비구이위안은 2012년 말 개발사업 이익과 직원 성과급을 연계하는 방안을 내놓았다. 2014년 10월에는 직원이 개발사업에 참여하는 공동투자제도를 시행했다. 본사와 지역에서 근무하는 핵심 직원은 새롭게 추진하는 개발사업에 의무적으로 투자해야 한다. 비핵심 직위 직원은 자원자에 한해 투자한다. 직원이 공동투자자가 되어 사업을 진행하면 사업 수익성이 개인 이익과 긴밀하게 연계된다. 두 제도가 도입되자 직원들 사기가 높아졌고 연매출이 높은 상승세를 유지했다. 2012년 476억위안이던 매출이 2017년 5508억위안(약 90조원)으로 늘어 5년 만에 10배 넘게 증가했다. 중국 부동산기업 가운데 매출 1위를 기록했다.

 

매출이 늘어난 만큼 비구이위안이 확보한 토지도 2015년 1억㎡ 수준에서 2017년 2억8천만㎡로 늘었다. 2018년에도 비구이위안은 적극적으로 토지를 사들였다. 부동산연구기관 CRIC 발표를 보면, 2018년 1~7월 비구이위안이 새로 낙찰받은 토지사용권의 가치는 7254억위안이다. 중궈헝다(中國恆大) 다음이고, 3위인 완커보다 3308억위안 많다.

 

토지는 부동산개발사가 규모를 유지하기 위한 기반이지만 그만큼 많은 자금이 묶여 부채가 늘게 된다. 부동산자문회사 퉁처(同策)에 따르면, 2012~2017년 비구이위안의 부채비율은 상위 5대 기업 가운데 높은 편이었다. 선수금을 제외한 비구이위안 부채율은 60~65%인 데 비해 완커와 바오리부동산(保利地產), 중하이부동산(中海地產)은 42~50% 수준이었다.

 

그러나 우비쥔 비구이위안 최고재무책임자는 회사 재무상태가 안정적이라고 말했다. “부채총액이 9331억위안인데 △선수금 3467억위안 △무역 및 기타 미지급금 3308억위안 △유이자부채 2148억위안 △기타 부채가 약 408억위안이다. 이자를 내는 부채 가운데 만기가 1년 이내인 부채는 683억위안, 같은 기간 현금 잔액은 1483억위안이어서 현금과 단기부채 비율이 2.17이다. 매우 안정적인 수준이다.”

 

최근 부동산 규제가 강화되면서 부동산개발사 자금조달 환경이 나빠졌다. 감독 당국은 2017년부터 은행이 규정에 어긋나는 대출을 제공하거나 유용하지 않도록 단속했고, 신탁자금이 부동산 분야로 유입되는 것을 막았다. 부동산개발사의 자금조달 통로가 좁아진 것이다. 은행 관계자들은 이런 상황이 장기간 지속될 것으로 예상했다.

 

밍위안(明源) 부동산연구원의 아이전창 연구원은 “부동산개발사 자금은 자체 보유자금과 대출금, 분양을 통해 회수한 자금으로 나뉜다”고 했다. 보유자금은 한계가 있고 대출금은 이자를 부담해야 한다. 그러나 주택 분양으로 회수한 자금은 조달비용이 들지 않는다. 2018년 7월 정부가 재개발 지역 원주민에게 지급하던 보상을 실물 주택에서 현금으로 바꿔 3·4선 도시를 집중 공략하는 비구이위안의 이익이 줄어들 것으로 아이전창은 예상했다.

 

“속도는 모든 리스크에 저항할 수 있는 가장 효과적인 수단이다.” 양궈창 회장이 여러 차례 강조한 내용이다. 우젠빈 부사장도 한 공개 포럼에서 2018년 부동산기업의 외부 자금 조달비가 2017년보다 5~10% 높아졌다고 밝혔다. 자금조달이 힘들어지고 그에 필요한 비용도 늘어 부동산개발사로선 회전 속도를 높이지 않으면 운신 폭이 더 좁아질 수밖에 없다.

 

공사 현장에서 속도전은 자금에 한정되지 않는다. 보통 자금을 쥔 부동산개발사가 설계·시공·감리 업체보다 우월한 위치에 있다. 후난성 대형 시공업체 총경리는 “시공업체는 발주사가 요구한 시한에 따라 시공계획을 세워 집행해야 한다”고 말했다. 현장을 감시하는 외부 기관인 감리업체의 힘도 발주사의 지원 여부에 결정된다. 감리업체 관계자는 “발주사가 공기를 단축하길 원하고 시공업체도 동의하면 감리업체에는 발언권이 없다”고 말했다. 심각한 안전문제를 발견하면 감리보고서를 보내 스스로를 보호할 수밖에 없다. 

 

이번 상하이 훙수린 공사 현장도 마찬가지다. 높이가 7.2m인 곳의 위험한 공사여서 규정대로라면 건축 담당 부서에 알리고 감리업체 검수를 받은 뒤 콘크리트 타설 작업을 시작해야 한다. 펑셴구 정부 관계자가 말했다. “감리업체인 상하이징다(上海精達)공정건설자문유한공사가 문제점을 발견해 서면으로 시정을 요구했다. 그러나 중톈건설이 공기를 단축하기 위해 검수를 기다리지 않고 시공을 강행해 사고를 초래했다.”

 

비구이위안 쪽도 잘못을 시인했다. 모빈 사장은 기자회견에서 이렇게 밝혔다. “발주사 요구에 안전이나 품질을 저해하는 사항이 있을 땐 시공사가 이를 거부하고 상급 부서에 보고할 수 있도록 하는 조항을 계약서에 추가하겠다. 우리에게, 나에게 직접 보고하면 된다. 나도 현장 출신이어서 어떻게 하면 품질과 안전을 확보할 수 있는지 판단할 수 있다.” 모빈 사장은 공사 현장 안전과 시공팀 성과급을 연계하고 다른 부분에서 실적이 좋아도 안전에 문제가 있다면 실격 처리할 것이라고 했다. 또 우수한 시공업체를 선정해 품질과 안전을 더 장려하겠다고 약속했다.

 

하지만 비구이위안은 속도전을 포기하지 않았다. 양궈창 회장은 기술을 개선해 성장 속도를 유지하겠다고 했다. 비구이위안은 SSGF 공법을 확대해 2018년 안에 600개 현장에 도입할 계획이다. 2019년 1200곳, 2020년까지 모든 건설 현장에 도입한다는 방침이다. SSGF 공법이란 기존 현장 타설에 프리패브(Prefabrication·미리 부품을 공장에서 생산해 현장에선 조립만 하는 것)를 접목한 공법을 말한다. 비구이위안이 2016년부터 시범적으로 도입했다. SSGF 공법을 적용하면 사전 제작 비율이 15~20%가 되고 주로 내벽과 문, 창문 등 건축 부재를 먼저 제작한다.

 

프리패브 공법은 블록 쌓기와 비슷해, 사전 제작한 부재를 시공 현장에서 조립하면 된다고 한 관계자는 설명했다. 사전 제작 부재는 콘크리트 강도가 강하고 표준규격에 맞다. 지방정부도 이 공법을 권장한다.

 

SSGF 공법을 적용한 둥관시 시공 현장에는 비계(가설물)와 안전망 대신 철제 안전작업 발판을 썼고, 모든 작업을 그 안에서 진행해 인부의 추락 위험을 낮췄다. 양궈창 회장은 “안전사고가 발생한 뒤 SSGF 공법을 확대하기로 결정했다”며 “기술연구투자를 늘려 더 좋은 시공법을 개발할 것”이라고 말했다. 비구이위안은 지금까지 400개 현장에 SSGF 공법을 적용했다.

 

SSGF 공법을 적용하면 시공 기간을 15~20개월에서 8~10개월로 단축할 수 있다. 공사 기간이 단축되면 당연히 자금운용 효율이 높아지고 자금회전이 빨라진다. 쑨쥔 비구이위안 둥관 지역 부사장은 “기존 공법으로는 건물 본체를 지어야 내부 공사를 할 수 있는데, SSGF 공법을 적용하면 동시 진행이 가능해 내부 공사 기간을 줄일 수 있다”며 “시공법을 개선해 효율을 높인 것이지 품질을 희생해 속도를 올린 것이 아니다”라고 강조했다. 그는 SSGF 공법을 적용하면 기존 현장 타설 공법보다 건설비가 ㎡에 150~200위안(약 3만3천원)이 더 든다고 덧붙였다.

 

8월6일 비구이위안은 2018년 상반기 주주 귀속 이익이 전년 동기 대비 50% 이상 늘어 112억5천만위안을 넘어설 것으로 전망했다. 같은 날 펑셴구 공사 현장에선 모든 공사가 중단됐다. 현장에는 “사고는 최대 낭비”라는 표어가 붙어 있다.