아네 자이트 Anne Seith <슈피겔> 기자 

 

▲ 독일 베를린 교외 주택 지역인 샬로텐부르크에 도로를 사이에 두고 아파트들이 밀집해 있다. 독일의 주요 도시는 부동산 가격 상승으로 도심 주택 매입이 쉽지 않다. REUTERS

자신의 상황이 나쁠 게 없다고 카이 비트만(38)은 줄곧 생각했다. 자동차업에 종사하는 공학도 출신의 비트만은 고액 연봉자다. 그와 아내는 조만간 자녀를 가질 계획이다. 그는 30대 후반 연령대라면 누구나 원하는 삶을 산다. 그를 지금 힘들게 하는 그것만 아니라면 말이다.

 

그는 뮌헨의 젠들링 지구에서 자녀가 있는 가족이 지내기엔 아주 좁은 방 2개짜리 주택에 산다. 뮌헨의 월세와 집값이 천정부지로 치솟는 상황에서 지금보다 더 나은 집을 구하는 꿈은 애당초 포기했다. “친구들 사이에서 부동산이 최고 관심사다. 집을 어떻게 구할 것인가? 내 집을 마련할 것인가, 월세로 살 것인가? 나는 계속 대도시 뮌헨에서 거주할 수 있을까?”

 

부동산시장에 어두웠던 2년 전만 해도 비트만은 방 3~4개짜리 집 마련을 진지하게 고민했다. 그는 큰 위험부담 없이 보수적으로 계산해 약 40만유로(약 5억2600만원)로 내 집을 마련할 수 있다고 봤다.

 

하지만 그는 이 돈으로 뮌헨에서 60m² 이상의 주택은 꿈도 꿀 수 없는 현실을 인터넷 검색으로 확인했다. 비트만 부부는 플랜B로 옮겨갔다. 독일 어딘가에 본인들이 거주할 집은 임대로 구하고, 재테크 수단으로 방 2개짜리 주택을 매입하는 것이었다. 그런데 플랜B조차 실현 불가능한 것임을 깨닫기까지 오래 걸리지 않았다.

 

부동산중개사들이 보여준 집은 폐수처리장 근처에 있거나, 외벽에 무려 몇m 길이의 금이 가 있었다. 부동산중개업자는 1950년대에 지은 집이라 오래전에 생긴 금이니 별것 아니라는 투로 말했다. 사실 비트만은 집을 보러 가기 전 구글지도 스트리트뷰로 해당 주택에 아무 파손이 없는 걸 확인했다. 세 번째로 본 집은 집값이 너무 비싸 임대료를 대폭 올려받아야 했다. 비트만은 “나는 부동산 투기의 일부가 되기 싫었다”고 말하며 노트북컴퓨터를 닫았다.

 

비트만은 내 집 마련의 지난한 과정을 컴퓨터에 꼼꼼히 기록했다. 그가 보러 다닌 주택의 매매 가격, 크기, 특징, 금융 조건, 구입하지 못한 이유 등이 주요 내용이다. 그가 엑셀 도표로 정리한 기록은 부동산시장을 강타한 독일의 주택 광풍 현실을 여실히 보여줬다.

 

1990년대 중반만 해도 자녀가 있는 중산층 가정이 내 집을 직접 짓는 것이 자연스러운 일이었다. 심지어 대도시와 대학도시에서도 중산층 가정이 위치가 좋은 곳에 집을 직접 짓는 모습은 흔하면서도 충분히 가능한 일이었다. 지금 독일에서 집을 직접 짓는 것은 금전적으로 거의 감당할 수 없는 수준이 됐다. 대다수 가정은 집을 직접 지을 만큼 충분한 소득을 올리지 못하고 건축비도 너무 비싸졌다.

 

2016년 기준 독일인의 평균 세후 월급은 약 1800유로(약 237만원)로, 4년 전인 2012년과 비교해 10% 늘어났다. 같은 기간 집값은 무려 30% 올랐다. 독일인들에게 근로소득으로 내 집을 마련하기란 요원한 꿈이 됐다.

 

ING은행의 독일지사 ING디바(DiBa) 여론조사에 따르면 독일인의 56%는 ‘내 집 마련을 평생 못할 것’이라고 생각한다. 이는 대부분의 유럽연합(EU) 회원국보다 높은 수치다. 내 집 마련은 노후 대책의 핵심이라고 저축은행 관계자들과 은행 컨설턴트들은 입을 모은다. 내 집이 있으면 노후에 월세를 지출하지 않아도 되고, 주택을 임대해 월세 수입을 얻으면 연금을 추가로 받는 효과가 있다.

 

2018년 독일 대도시에서 이런 수식이 여전히 들어맞을까? 주거 예산을 임대료가 아닌 내 집 마련에 투자하는 것이 정말 더 나을까? 집값 하락은 시간문제일 만큼 이미 정점을 찍었을까? 유럽중앙은행이 금리를 다시 올려 대출금리가 올라가면 무슨 일이 벌어질까?

 

내 집 마련이 여전히 수지타산이 맞는지 의견을 물어보기에 가장 부적합한 직업군은 부동산중개업자일 것이다. 부동산중개업자는 지난 몇 년간 주택시장 호황의 혜택을 최대로 누렸다. 베를린에서 유명한 부동산중개업자인 니콜라우스 치게르트만큼 주택시장을 잘 아는 사람은 없을 것이다. 그가 부동산중개업에 종사한 지 30년이 넘었다.

 

치게르트는 “일부를 제외하면 전반적으로 집값이 너무 비싸서, 내 집을 마련할 시기는 이미 놓쳤다는 게 사람들의 생각이다”라고 지적한다. 하지만 그는 내 집 마련의 적기가 사라진 적은 한 번도 없었으며, 지금도 여전히 적기라고 강조한다. 치게르트의 확신은 분명 수많은 우유부단한 무주택자들을 주택매매 계약서에 서명하도록 움직였을 것이다. 비록 그가 전형적인 부동산중개업자의 인상과 거리가 멀지라도 말이다.

 

치게르트의 회의실은 일반 가정집 거실에 가까워 보인다. 창문에는 두꺼운 천커튼이 달려 있다. 예술 애호가 치게르트는 화분과 찻잔 받침을 날마다 다른 색으로 바꾼다. 그는 대학에서 생물학을 전공하다 중퇴했고, 이후 1년간 꽃집을 운영하며 넘치는 열정으로 고객 마음을 사로잡는 데 발군의 실력을 발휘했다. “나는 꽃, 특히 장미를 사랑한다.”

 

꽃집을 운영하며 손이 성할 날이 없자, 그는 결국 부동산중개업으로 갈아탔다. 그는 수많은 독일인이 금융시장과 관련된 모든 것을 혐오한다고 표현했다. 그 역시 주식을 비롯한 금융상품은 모두 악마의 유혹쯤으로 여긴다. “오래전 괴테의 <파우스트>를 읽으며, 돈은 아무것도 아니고 현물 가치만이 중요하다는 것을 깨달았다. <파우스트> 2부에서 메피스토는 수중에 아무것도 없는 사람들을 위해 한낱 종이쪽지로 인플레이션이 유발될 때까지 새 돈을 마구 찍어낸다.”

 

치게르트는 이런 비유를 들어 고객의 마음을 움직였을 것이다. 이는 많은 독일인이 온갖 경고성 신호를 무시한 채 부동산을 매입하는 고위험을 감수하는 이유를 설명해준다. 여러 대도시에서 주택 매매가에 견줘 주택 임대료의 상승세는 훨씬 느리지만, 독일인의 내 집 마련 욕망이 전혀 꺾이지 않는 것은 무언가 이상하다는 분명한 신호다.

 

치게르트가 운용하는 인터넷 사이트를 보면, 베를린 판코프 지역의 90m² 신축 주택 매매가는 50만유로(약 6억5800만원)가 넘는다. 10년 전 이 지역에서 동일한 매물의 가격이 현재의 절반도 안 됐다.

 

치게르트는 베를린 집값 상승에 인구 증가 외에 저금리라는 엄청난 선물도 작용한다고 강조한다. 저금리가 ‘현대판 로빈 후드’라는 것이다. 일반인도 저금리 기조를 재테크에 활용할 수 있기를 바라며 이를 하느님에게 기도한다고 강조한다.

 

치게르트가 제시하는 계산은 귀를 솔깃하게 한다. 1m²당 4천유로(약 526만원)인 집을 사면, 원금 4천유로당 현재 매달 이자가 7유로(약 9200원)다. 이는 같은 집을 빌릴 때 1m²당 임대료 13유로(약 1만7천원)보다 유리한 조건이다. 1m²당 대출 원금 상환액 5유로(약 6500원)를 고려하더라도 말이다.

 

여기서 문제가 있다면 치게르트가 초기 대출 상환율을 연간 1.5%로 계산했다는 것이다. 내 집 마련자가 대출금을 모두 상환하는 데 보통 30~40년이 걸린다. 냉소적으로 들리겠지만, 이런 상황에서는 부모나 친척이 도와주거나 언젠가 유산을 상속받아야만 내 집 마련 자금을 감당할 수 있다.

 

냉정하게 보면 주택시장에서 저금리를 제외하고는 무주택자에게 유리한 조건을 찾아보기 힘들다. 대도시 주택 공급량이 너무 적어 공급자 마음대로 조건을 내걸기 일쑤다. 무주택자는 불리한 계약 조건도 받아들일 수밖에 없는 상황에 내몰린다.

 

매물이 나오기 무섭게 집이 나가는 상황에서 무주택자는 처음부터 철저히 ‘을’의 위치에 있다. 무주택자를 대상으로 하는 세미나에서 금융 컨설턴트들은 집을 보러 갈 때 반드시 전문가를 대동하되, 부동산중개업자에게는 이 전문가를 ‘부동산을 잘 아는 친구’로 소개하라고 조언한다. 그렇지 않으면 부동산중개업자나 집주인이 전문가 때문에 부담을 느끼고, 인기 많은 매물의 경우 다른 사람과 매매계약을 맺을 수 있다.

 

무주택자가 을로 전락한 데는 국가의 책임도 있다. 독일 연방과 각 주는 지난 몇 년간 주택 건설에 소홀했다. 건설 부문을 독자적으로 관할하는 정부 부처가 1990년대 말에 아예 없어진 것만 봐도 알 수 있다.

2006년 부동산취득세율 결정권을 가진 각 주는 세율을 3.5%에서 최대 6.5%로 올렸다. 브란덴부르크주에서 40만유로(약 5억2600만원)짜리 집을 사면 2만6천유로(약 3400만원)를 세금으로 내야 한다. 이외에 공증수수료와 부동산중개료를 추가 부담해야 한다. 베를린에서 주택 매입 부대비용은 집값의 15%에 달한다. 40만유로 주택을 살 때 부대비용이 6만유로(약 7900만원)라는 말이다.

 

지자체들은 일반 개인이 아닌 대형 전문 투자자들에게 주택을 매각하는 경우가 많다. 지자체들은 건축 담당 공무원도 감원하곤 했는데 이는 치명적 결과를 가져왔다. 요즘은 건축설계도가 완성되기까지 몇 년씩 걸릴 때가 많고, 건축 허가가 나기까지 오랜 시간을 기다려야 한다. 2017년 1월부터 11월까지 신규 건축 허가 건수가 7.8% 줄었다. 신규 주택 수요는 변함없이 높은데도 말이다. 독일에서 연간 부족한 주택이 10만 가구에 이르는 것도 놀랄 일이 아니다.

 

하지만 연방건설도시공간연구소에서 최근 발간한 연구보고서를 보면, 주택난의 가장 큰 요인은 터무니없이 높은 땅값이다. 대도시는 건물로 빽빽이 들어찼고, 투기는 극성을 부린다. 투자자들은 건축용 부지를 매입한 뒤 땅값이 오르기만을 기다린다.

 

이런 일은 지금까지 정치권의 규제를 받기보다 오히려 장려됐다. 현재 독일 정부는 건축 부지보다 공터에 세금을 더 많이 부과한다. 바르바라 헨드릭스 독일연방 환경부 장관(사회민주당)은 2018년 1월 셋쨋주 <슈피겔> 인터뷰에서 땅 투기에 세금을 부과하는 방안을 제안했다. 독일에서 땅값은 지난 5년 동안 평균 27% 올랐다. 프랑크푸르트에서 일부 건축 부지 가격은 2012년에 비해 2배 뛰었고, 베를린 일부 지역에서는 4배나 올랐다.

 

노르트라인베스트팔렌주의 렘샤이트도 호황의 바람을 타고 있다. 렘샤이트는 베르기셰스란트 지역에 있는 오래된 산업도시다. 마네스만 형제는 1884년 이음매 없는 강관을 여기서 발명했다. 현재 렘샤이트는 과거의 경제적 위상을 상당 부분 잃었지만, 마치 새로운 산업혁명이 일어난 것처럼 부동산시장만큼은 활기를 띠고 있다.

 

렘샤이트 저축은행에서 2016년 주택대출은 전년 대비 20% 늘었다. 공터 부지 수요가 엄청난 렘샤이트에서 부동산 거래는 1년 만에 40% 늘었으며, 땅값은 계속 오르고 있다. 470m² 택지 땅값은 2016년 전년 대비 15% 뛴 평균 10만8600유로(약 1억4300만원)였다.

 

렘샤이트시는 택지 수요를 충족하기 위해 새 부지를 찾고 있다. 과거 종합병원 부지에 주택이 들어서기도 했다. 렘샤이트에서 주거공간 수요가 장기적으로 이어질지는 의문이다. 인구구조 변화를 보면 주거공간 수요가 장기적으로 많아 보이지 않기 때문이다.

 

렘샤이트의 인구는 현재 11만3천 명이다. 1970년에는 13만6천 명이었다. 렘샤이트 인구는 향후 몇 년 동안 크게 줄어들고, 2035년이면 10만 명으로 감소할 것으로 예측된다. 늦어도 이때쯤이면 ‘녹색 대도시’라는 표현이 렘샤이트에 어울리지 않을 것이다.

 

렘샤이트는 인구학자들이 흔히 ‘가짜 대도시’로 칭하는 도시에 속한다. 인근 지역 주민들이 렘샤이트로 일시 이주하더라도, 이는 장기적으로 지속되지 않을 것이다. 프라이부르크와 뮌스터 같은 ‘진짜 대도시’는 특별한 매력을 보이는 반면, 수많은 중간 규모 도시들은 인근 소도시와 지자체 주민들을 끌어당길 매력을 잃어가고 있다.

 

렘샤이트, 보트로프, 카이저슬라우테른 등 독일의 중간 도시들은 일시적인 가짜 붐을 경험하고 있다. 경기가 살아나며 저금리 기조가 이어지면서 현재는 부동산 거래가 활발하다. 지역주민들은 갑자기 생긴 돈을 어떻게 해야 할지 모른다. 이 때문에 집에 투자하기 시작한 것이다.

 

▲ 독일 집값 상승의 일등공신은 저금리다. 월세의 압박을 벗어나려는 사람들에게 은행 대출은 한 줄기 빛이다. 한 여성이 도이체방크 영업점 앞을 걸어가고 있다. REUTERS

독일의 각종 경제지표가 달라지면 지역 부동산시장은 크게 요동칠 것이다. 그때 렘샤이트에 실제 수요보다 훨씬 많은 주거공간이 공급됐다는 점이 분명해질 것이다. 그렇게 되면 기대했던 부동산 가격 상승은커녕 임대료도 곤두박질치고, 기존 방식으로는 더 이상 수지가 맞지 않을 것이다. 이는 미래 시나리오가 아닌 현실로 다가왔다. 부동산시장은 이미 크게 기울었다.

 

3년 전부터 독일의 주택 매매 가격과 임대료의 격차가 크게 벌어지고 있다. 베를린연구소 엠피리카(Empirica) 관측에 따르면, 402개 지자체 중 246곳에서 주택 매매 가격과 임대료가 반대 방향으로 움직이고 있다. 지자체 195곳에서는 거품 위험이 있다고 판단한다. 3년 전만 해도 부동산시장에 거품 위험이 있는 지자체는 67곳에 불과했다.

 

함부르크와 베를린 등 대도시에서도 부동산은 이미 오래전부터 과열 양상을 보였다. 엠피리카의 라이너 브라운 연구원은 “부동산 가격이 20~30% 폭락할 수 있다”고 경고한다. 대대적인 부동산 가격 상승을 더 이상 저금리만으로 설명할 수는 없다. 독일 분데스방크도 금융 안정성독일에 대한 최신 연차 보고서에서 이와 비슷한 결론을 내렸다.

 

‘하락 잠재력’이란 말은 실제 뜻보다 아주 점잖은 표현이다. 대출금리가 오르거나 경기가 후퇴하면 부동산 가격은 3분의 1가량 폭락할 수 있다. 1980년, 2000년 직전에 수많은 도시에서 폭락 현상이 발생했다.

 

베를린과 뮌헨을 좋아하는 사람들은 이런 분석 결과에 “독일 대도시들은 미국 뉴욕이나 영국 런던과 비교해 부동산 가격이 여전히 비교가 안 될 정도로 저렴하다”고 반박한다. 젊은이들은 대도시를 선호하는데, 베를린에만 부족한 주택이 7만7천 가구에 이른다.

 

라이너 브라운 연구원은 독일과 영국의 상황을 비교할 수 없다고 주장한다. “다른 국가들은 중앙집권적인 수도에 경제적으로 훨씬 종속돼 있다. 독일에서는 이른바 중소도시에도 적잖은 경제력이 형성돼 있다.”

 

뮌헨과 베를린 등 대도시들이 무한대로 성장할 것이라고 누가 확신할 수 있는가? 어쩌면 젊은 세대가 공기가 깨끗하고 교통도 덜 혼잡한 근교를 다시 선호할지 누가 알겠는가? 브라운 연구팀이 한 연구보고서에 적시한 것처럼, 베를린이나 뮌헨으로의 인구 유입은 많이 줄었다. 베를린 인구가 늘어나는 유일한 요인은 유럽인들의 유입이다.

 

그럼에도 브라운 연구원은 대도시에 집을 마련하는 것을 기본적으로 반대하지 않는다. “나는 재테크 수단으로 주택을 매입하지 않을 것이다. 하지만 10년, 20년 뒤를 생각하면 내 집 마련을 고민해볼 수 있겠다. 자기자본을 충분히 갖고 있다면 말이다.”

 

베를린과 같은 대도시, 렘샤이트와 같은 중소도시 사이에는 결정적 차이가 있다. “렘샤이트에서 집값이 떨어지면 이는 장기적으로 이어진다. 하지만 대도시의 집값 하락은 장기적으로 볼 때 일시적 현상에 불과하다.” 대도시 부동산시장은 금방 다시 회복할 것이라는 뜻이다.