CalculatedRisk 빌 맥브라이드

미국의 지난 4·4분기 모기지 30일 연체 구간(30일에서 60일 사이의 연체된 비율)이 하락하면서 주택시장에 대한 낙관적 전망이 쏟아져나왔다. 그러나 2010년 1·4분기의 계절 조정된 30일 이상 연체 모기지 비율은 증가된 것으로 집계됐다. (그림1 참조)
계절 조정치에 대해 몇 가지 의문점이 있다. 특히 90일 이상 구간의 경우, 이 정도로 높은 연체율을 기록한 적이 없었다. 그러나 30일 이상 및 60일 이상 계절 조정 연체율은 타당한 것으로 보인다.
30일 이상 연체된 모기지는 3.45%로 증가해, 2008년 4·4분기와 동일한 수준을 기록했다. 60일 구간의 연체 모기지 비율 역시 증가했으며, 역시 2008년 4·4분기 수준에 육박한다. 이는 연체 모기지가 여전히 과한 상태라는 것을 뜻한다. 그러나 2009년 초보다는 증가율이 소폭 둔화됐다.
90일 이상 연체 및 ‘압류 절차 중’인 모기지 비율은 기록적인 수치를 보이고 있다. 대출기관이 차압 절차를 서둘러 시작하지 않았기 때문에 90일 이상 연체 비율이 대폭 늘어난 것이다. 또 대출기관은 실제 차압을 진행하는 데도 서두르지 않았기 때문에 ‘압류 절차 중’인 구간이 기록적 수준을 보였다.
5월19일 아침 컨퍼런스 콜에 참가한 미국 경영대학원(MBA) 수석 경제학자 제이 브링크만(Jay Brinkmann)은 430만 건에 달하는 90일 이상의 심각한 연체 모기지를 ‘그림자 재고’(Shadow Inventory)라고 표현했다. 연체 모기지 전부가 그림자 재고에 속하는 것은 아니다. 일부 모기지는 조정되고, 일부는 아주 소수에 그치겠지만 탕감되며, 일부는 이미 숏세일(Short Sales·융자은행의 승인하에 모기지 부채보다 낮은 가격에 주택을 판매하는 것) 대상 모기지로 지정됐을 것이다. 그러나 이는 상당수 모기지가 헐값으로 팔릴 것임을 시사한다.
<그림2>는 주(州)별 연체율을 보여준다(빨간색은 심각한 상태의 연체, 즉 90일 이상 연체 혹은 압류 절차 중인 모기지 비율을, 파란색은 90일 미만 연체한 모기지 비율을 뜻한다).
이 그래프에서 브링크만이 지적한 몇 가지 사항이 눈에 띈다. △연체된 모기지 중 가장 비중이 큰 것은 고정금리 프라임 모기지이며 △이는 이른바 ‘샌드 스테이트’(Sand State·캘리포니아, 애리조나, 플로리다, 네바다 주)만의 문제가 아니라는 것이다. 브링크만은 압류 위기가 주택 가격 거품 붕괴 때문이 아니라 경제 문제로 인해 심화되고 있다고 주장했다. 이러한 현상은 프라임 모기지 부문과 모든 주에서 나타난다. 플로리다와 네바다주의 연체율이 높기는 하지만, 파란색 막대(신규 연체 건수)의 경우 다른 여러 주에서 더 높은 것으로 나타난다.
34개 주와 워싱턴·컬럼비아 특별구의 전체 모기지 연체율은 10%를 상회한다. 따라서 모기지 연체는 전국적으로 심각한 문제라고 할 수 있다.
<그림3>은 2010년 1·4분기 모기지 연체율(압류 절차 중인 모든 모기지 포함)과 4월 주(州)별 실업률을 비교한 산포 그래프다.
플로리다와 네바다주가 두드러지기는 하지만 분명 연체율과 실업률은 상관관계가 있다. 플로리다주가 연체율이 높은 이유는 주에서 정한 압류 절차 관련 법 때문이다. 플로리다주의 압류 절차는 다른 주에 비해 장기간 지속된다.

모기지 연체율과 실업률의 상관관계
네바다주의 연체율 또한 매우 높다. 이른바 ‘네거티브 에퀴티’(Negative Equity), 즉 주택 가격보다 모기지 부채가 더 많은 주택 소유자의 비율이 높기 때문이다. 플로리다와 네바다주의 연체율이 예상보다 높은 까닭은 주택 가격 거품 시기의 활발한 투자 활동 때문일 수도 있다. 이는 모기지 연체 문제의 상당 부분이 실업과 연관이 있음을 시사한다.

번역 황은희

필자는 미국의 주택거품을 경고하면서 서브프라임 모기지 사태 때 하루 방문자 수가 수십만 명에 달할 정도로 명성을 떨쳤다. 캘리포니아대학에서 MBA를 취득했으며 경영, 재무, 경제와 관련해 많은 지식과 경험을 쌓았다. 특히 난해한 원데이터를 명쾌한 그래프로 가공해 한국의 분석 기관에서도 이 자료들을 자주 인용하고 있다.